Меню
Главная - Защита прав потребителей - С чего начать расторжение договора покупки вторичного жилья в оаэ

С чего начать расторжение договора покупки вторичного жилья в оаэ

С чего начать расторжение договора покупки вторичного жилья в оаэ

Как происходит купля-продажа недвижимости в Дубае: поэтапный гид.


28 января 2020<100 прочитали1,5 мин.103 просмотра публикацииуникальные посетители>Процесс покупки и продажи квартиры или дома может отличаться в разных странах или иметь специфические особенности. Мы расскажем, что он включает в себя в Дубае.Если Вы впервые намереваетесь совершить такую крупную покупку, как приобретение квартиры или виллы, за рубежом, то естественно, что сам собой возникает ряд вопросов, ответы на которые помогут чувствовать себя намного увереннее. Как происходит процесс купли-продажи недвижимости в Дубае, ОАЭ?

Мы подготовили для Вас гид из нескольких шагов, чтобы сориентироваться в теме.

  1. После этого у застройщика объекта необходимо получить сертификат согласия на сделку (no-objection certificate (NOC). Это своего рода аналог обходного листа из ЖЭКа, в котором указывается, что продавец оплатил все коммунальные счета и другие начисления, и застройщик не имеет возражений против продажи его собственности. Как правило, при выдаче NOC присутствуют обе стороны: продавец гасит все свои задолженности, а покупатель заключает новые договора обслуживания на свое имя. Сертификат NOC выдается не бесплатно, но за его оформление обычно платит продавец. Сроки выдачи и условия NOC могут отличаться у разных застройщиков, поэтому здесь тоже потребуется помощь профессионала, чтобы уладить все вовремя и в срок до самой сделки.
  2. После получения NOC можно переходить к процедуре регистрации. Для граждан стран за пределами ССАГПЗ эту процедуру осуществляет не сам Земельный департамент, а его филиалы — Регистрационные трасты (Registration trustees RT). Это, собственно и есть процедура регистрации сделки купли-продажи. На нее являются обе стороны (или их законные представители, если Вас, к примеру, нет в стране), оплачивают регистрационный взнос в размере 4% от стоимости жилья, а также услуги RT. Покупатель и продавец также предоставляют ряд необходимых документов на проверку, по завершении которой стороны могут подписать окончательный договор купли-продажи. Покупателю выдается свидетельство о собственности, вместе с ключами и картами доступа ко всем дополнительным помещениям в комплексе.
  3. Первым этапом следует подписание договора купли-продажи между продавцом и покупателем, также известного под названием «формы F» установленного Земельным департаментом Дубая образца. Казалось бы, обычно это уже финальный, завершающий этап, но не в Дубае. Здесь это только начало, засвидетельствование намерения. Все дополнительные условия и сроки прописываются в приложении к договору. И уже на этом этапе Вам понадобится помощь лицензированного брокера, потому что только профессионал может правильно учесть и зафиксировать все возможные нюансы этого документа.
  4. Затем покупатель передает продавцу чек на сумму задатка, выписанный на имя продавца. Согласно принятой в Дубае практике, сумма задатка составляет обычно порядка 10% от стоимости объекта сделки. И здесь тоже понадобится помощь брокера, потому что до завершения сделки, этот чек должен находиться у третьего лица, то есть, желательно, у брокера. В случае отказа покупателя от сделки на позднем этапе чек с задатком не возвращается, а в случае успешной сделки покупатель получает его назад.

И напоследок, следует заметить, что все вышеописанное касается лишь простых сделок за собственные (не кредитные) средства, и в отношении готового жилья (не офф-план). Так что, кроме этого, существует еще ряд специфических условий по совершению сделок с жильем, о которых Вам подробно расскажут эксперты IMEX Real Estate, а также помогут в их проведении.

Законы о недвижимости в Дубае: новые поправки

Его Высочество шейх Мохаммед ибн Рашид Аль Мактум, вице-президент и премьер-министр ОАЭ, эмир Дубая, издал новый закон, вносящий поправки к закону о временной регистрации собственности в Дубае. Поправки направлены на защиту прав и интересов инвесторов в недвижимость, а также застройщиков.

В новом законе описываются принципы и процедуры, которые будут применяться в случае нарушения договора купли-продажи покупателем. Законом установлено, что при нарушении условий договора купли-продажи со стороны покупателя застройщик должен уведомить Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department, DLD).

После получения уведомления от застройщика Департамент направляет уведомление покупателю и устанавливает 30-дневный срок для урегулирования ситуации. Уведомление должно быть датировано и оформлено в письменном виде, доставлено покупателю недвижимости заказным письмом по электронной почте или любым другим способом, определённым Департаментом. Если застройщик и покупатель смогли самостоятельно урегулировать разногласия, новые условия должны быть внесены в договор купли-продажи и заверены подписями обеих сторон.

Если же покупатель не выполняет своих договорных обязательств или отказывается приходить к согласию, Департамент земельных ресурсов издает официальный документ, подтверждающий исполнение обязательств застройщиком, с указанием процента готовности объекта. После получения такого документа застройщик имеет право на принятие следующих мер: — Если процент готовности объекта выше 80%, застройщик может потребовать от покупателя исполнения договорных обязательств, удержать ранее уплаченную сумму и обязать покупателя выплатить оставшуюся часть суммы, указанной в договоре, или же обратиться в Департамент земельных ресурсов для выставления объекта на аукцион, чтобы получить недостающую сумму.

Аукционные сборы оплачиваются за счет покупателя.

— Застройщик имеет право также аннулировать договор купли-продажи в одностороннем порядке, удержать до 40 % от суммы, указанной в договоре, и вернуть оставшуюся часть покупателю в течение года с даты расторжения договора или в течение 60 дней с даты перепродажи недвижимости в зависимости от того, что произойдет раньше. — Если же готовность объекта составляет от 60% до 80%, застройщик может аннулировать договор купли-продажи, удержать не более 40% стоимости работ, указанной в договоре, и вернуть оставшуюся сумму покупателю в течение года, с даты расторжения контракта, или в течение 60 дней с даты перепродажи имущества в зависимости от того, что произойдет раньше. — Если процент готовности составляет менее 60%, застройщик также может аннулировать договор купли-продажи в одностороннем порядке, удержать до 25% от суммы, указанной в договоре, и вернуть оставшуюся часть покупателю в течение одного года с даты расторжения договора или в течение 60 дней с даты перепродажи имущества в зависимости от того, что произойдет раньше.

— Если застройщик не начал работы не по причине халатности, а по причинам, от него не зависящим, он может аннулировать договор купли-продажи, удержав не более 30% оплаченных средств, и вернув оставшуюся сумму покупателю в течение 60 дней, с даты перепродажи имущества. Согласно новому закону если реализация проекта останавливается в соответствии с резолюцией органа по регулированию сектора недвижимости (RERA), застройщик должен возместить сумму всех платежей, произведённых покупателем, как это установлено законом о целевых депозитных счетах (эскроу-счетах) в сфере недвижимости в Дубае.

Процедуры, предусмотренные новым законом, не применимы к договорам купли-продажи земли.

Такие сделки по-прежнему регулируются положениями, указанными в договоре купли-продажи. Этот закон аннулирует положения любых других нормативных актов, содержание которых противоречит или не соответствует его статьям, и вступает в силу со дня его публикации в официальном вестнике. Cтатья опубликована: 13.11.2017 Читайте также: Новости в ОАЭ Запуск нового бизнес-инкубатора в Дубае 16 марта ’21 О запуске нового бизнес-инкубатора в Дубае Новости в ОАЭ Эмиратский банк ADCB: меры на опережение 2020 19 марта ’20 О принятии мер Коммерческим банком Абу-Даби в целях поддержки бизнеса Новости в ОАЭ Новая услуга Emirates для транзитных пассажиров в Дубае 06 декабря ’20 Что предлагает Дубайская авиакомпания транзитным пассажирам

«В ОАЭ лучше брать вторичку.

Я больше не доверяю новостройкам»

Показать рекламные предложения / /

10326 23 июля 2013 102 В Объединенных арабских эмиратах (ОАЭ) можно не только отдыхать, в жилье этой страны можно еще и инвестировать. Впрочем, с осторожностью, — поделился ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ Москвич Александр Нодельман (48 лет) в интервью RealEstate.ru: с одной стороны, арендный бизнес приносит порядка 10 % годовых, с другой, есть риск стать обманутым дольщиком. Как устроить себе курортное место проживания, приносящие доход и при этом избежать убытков?

В Объединенных арабских эмиратах (ОАЭ) можно не только отдыхать, в жилье этой страны можно еще и инвестировать. Впрочем, с осторожностью, — поделился ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ Москвич Александр Нодельман (48 лет) в интервью RealEstate.ru: с одной стороны, арендный бизнес приносит порядка 10 % годовых, с другой, есть риск стать обманутым дольщиком.

Как устроить себе курортное место проживания, приносящие доход и при этом избежать убытков? — Александр Анатольевич, расскажите, как вам пришла в голову идея перебраться другую страну?

— Я хочу жить и работать на берегу моря, работать через Интернет, управлять своими Интернет-проектами (Интернет-магазинами).

Ведь Дубай, где я сейчас живу – это шопинговый рай.

Например, у меня есть магазин по парфюмерии. Кроме того я занимаюсь поставками органической косметики для спа-центров, салонов красоты, саун и домов отдыха, имею несколько оригинальных бизнес проектов и ищу под них инвесторов и компаньонов. Также занимаюсь недвижимостью, этот рынок мне очень интересен.

— Почему вы выбрали именно ОАЭ?

— Впервые я приехал в Эмираты в 1994 году. С того момента я был там уже более 30 раз!

И что интересно – мне всегда там очень нравилось, несмотря на то, что и перевозки грузов все время усложнялись, и отдых становился намного дороже. От моря и соотношения цена/качество всегда было очень приятно здесь пожить, не говоря уже о том, что хотелось здесь еще и работать! И даже сейчас, пока я снимаю квартиру, я все равно рад, что живу Эмиратах, а не в той же Германии, где у меня тоже есть две квартиры.

— Так вы продолжаете снимать квартиру, несмотря на то, что вы купили себе жилье в ОАЭ ранее? — По правде говоря, я пока не получил ключи от своих квартир.

У меня два проекта. Один из них на первой линии у моря в Рас-эль-Хайме (один из эмиратов в ОАЭ), где дом уже построен, но теперь говорят о проблемах с подводкой электричества.

Хотя все признают недвижимость на первой линии у моря в Эмиратах самой перспективной.

Кроме того рядом будет заложен парк Реал Мадрид и уже вроде как начал работать отель Риксос. В общем, одна квартира там стоила мне 133 тысячи долларов, из которых проплачено 80 тысяч, и нет никакого снижения цен в том регионе.

Если появятся желающие подождать еще два года, то я готов ее продать.

Второй мой проект в самом развивающемся районе Дубая — Спорт сити. Он должен был завершиться в сентябре 2009 года, но наступил кризис. Сейчас так, вроде как, там построено 3 этажа из 17, может быть уже 5 этажей. Эти объекты я приобрел в 2007-2008 году. — Где вы живете, пока строится ваше жилье? — Я снимаю квартиру в Дубае, в районе Силикон Оазис.

— Я снимаю квартиру в Дубае, в районе Силикон Оазис.

Аренда квартиры обходится мне в 1 тысячу долларов в месяц. Квартира расположена в стандартном по эмиратским меркам комплексе со всеми удобствами, включая парковку, тренажерный зал, 2 бассейна, 2 сауны (турецкая парная и обычная парная, и они раздельные для мужчин и для женщин).

— Каковы были ваши первоначальные критерии отбора объекта и на что вы обращали внимание при выборе квартиры?

— Что касается первого объекта, который находится у меня в Рас-Эль-Хайме, то это должна была быть маленькая квартирка, в которой можно было бы приятно проводить отпуск или сдавать ее в аренду, потому как даже живя в мегаполисе типа Дубай приходится на выходные ездить отдыхать.

И стоит это в том же Рас-Эль-Хайме, или любом другом курорте на берегу моря, от 100 долларов на человека за выходные. Кроме того, в Дубае есть еще одно неудобство – неудобно и накладно выпивать.

А здесь гуляй душа. Я пить не люблю, но попить пивка в волю на берегу моря всегда рад, от этого как-то веселее на душе. В Дубае же надо идти на пляж Хилтона и платить за лежак 60 долларов за день, или снимать номер за 300 долларов.

В общем как бы накладно.

— Изменились ли критерии отбора после знакомства с обстановкой на месте?

— Да нет, не изменились, мне все также нравится жить на берегу моря при чем в развитой стране. Хотя иногда и подумываю о более тихих местах типа Хевиза (в Венгрии) или Пловдива (в Болгарии), но пока все больше уверяюсь что Эмираты это лучше, хоть и дороже. — Развеялись какие-то ваши иллюзии на сегодняшний день, которые были на момент выбора жилья?
— Развеялись какие-то ваши иллюзии на сегодняшний день, которые были на момент выбора жилья?

— Очень много иллюзий развеялось. Хотя бы от того, что мои объекты так до сих пор и не построены.

И что на самом деле, как и в России, права инвестора не защищены и в других странах. Поэтому я считаю, что если и надо что-то покупать, то только уже построенные объекты, пусть даже и на вторичном рынке. — Как вы все-таки думаете, будете ли вы сдавать свою недвижимость в том же Рас-эль-Хайме, или сразу продадите?

— Скажем так, у меня заканчивается аренда квартиры 10 декабря, и если мне не поднимут стоимость аренды (а по законодательству не имеют права), то я пока останусь и буду спокойно сдавать ее, как получу ключи.

Хотя если появится клиент, то я готов ее продать и купить в рассрочку другую в Дубае, чтобы там просто жить и экономить на аренде. — Если сдавать такое жилье в аренду — сколько это может приносить в Эмиратах?

— Когда объект будет сдан, то прибыльность при сдаче в аренду обычно выше, чем в Европе, примерно 10 процентов годовых. А вот в Европе у меня по моим проектам получается ровно по 5 процентов. Сдавать можно через риэлтеров и управляющую компанию. Опять же процесс налажен и, возможно, с моим проектом будет возможность и сдавать в краткосрочную аренду, и самому пользоваться, потому как устаешь от Дубая и нужно ездить на море.

Опять же процесс налажен и, возможно, с моим проектом будет возможность и сдавать в краткосрочную аренду, и самому пользоваться, потому как устаешь от Дубая и нужно ездить на море. Вот такую роль как раз и может выполнять этот проект. — А как много в году вы живете в ОАЭ?

— Мы живем с начала-середины сентября, по конец мая.

— Во сколько обычно обходятся услуги агента при покупке недвижимости? — На самом деле все продавцы в Эмиратах зарабатывают 2 % (у некоторых есть накопительная скидка от девелопера, если выкупают целыми этажами).

Лично я покупал через московскую фирму. — Может быть возникли какие-то дополнительные расходы? — Когда покупаешь от застройщика, то он несет всю ответственность, поэтому необходимости привлекать еще кого-то не было.

Вот только задержка сдачи, которая списывается на кризис, и ничего сделать с этим уже нельзя. — Что вообще может дать иностранцу покупка недвижимости в ОАЭ?

— Сейчас по закону при покупке недвижимости на сумму 1 миллион дирхам (курс 3,65 к доллару) дают визу инвестора на 3 года. И проблем для покупки никаких нет — покупай и все. — Как другие члены семьи отнеслись к решению о покупки жилья в ОАЭ?

— Принимали решение мы с женой, а она у меня никогда не спорит, я сам принимаю решение.

— Что из себя представляет объект, в котором вы купили жилье, и какие предложения есть на рынке? — В основе своей все жилье в Дубае, да и в Рас-эль-Хайме – это жилые комплексы. Меблировка идет за дополнительную плату, но я от нее сразу отказался меблировать.

Всегда всегда можно сделать это самому, так будет намного дешевле.

Так вот у нас и получилась студия площадью 45 квадратных метров за 133 тысяч долларов. Есть отдельная кухня, выходящая на балкон. Это тоже была моя мечта, большой балкон.

Он у нас с видом во двор, так как на море надо бывать чаще, а не смотреть на него из окна. А вообще с квадратными метрами и площадями здесь весьма странная ситуация.

Так, например, та квартира, которую мы снимаем по документам составляет около 90 квадратных метров, но она смотрится гораздо меньше моей квартиры в Москве, площадь которой 72 квадратных метра.

Если купить эту квартиру в районе Силикон Оазис прямо сейчас, а вроде как дома там сдаются и по документам квартира стоит порядка 140 тысяч долларов, то обслуживание ее (свет, телефон, кондиционер, Интернет) будет составлять примерно 500-550 долларов в месяц. Но эта величина очень меняется в зависимости от квартиры и места.
Но эта величина очень меняется в зависимости от квартиры и места.

При этом сюда уже включено пользование бассейном, сауной, тренажерным залом. Кстати, счета только за электричество при включенном кондиционере доходят до 200-250 долларов.

— Обращались ли вы в банк за кредитом? — Оплата ступенчатая, что тоже очень помогает.

Кредит не брал, хотя если сейчас потребуется, то получить его работая в Эмиратах не сложно.

— Как вы осваивались на новом месте? Были ли языковые или бюрократические трудности или неожиданности? Общаетесь ли с соседями, с местными жителями?

— Если говорить про квартиру, которую я сейчас снимаю, то с местными жителями я, конечно же, общаюсь.

Есть одна русско-сирийская семья, а так общаемся и с местными.

Ходим в рестораны и на дискотеки. Очень нравятся иранские бары, да и вообще нравится место, в котором гуляешь в три часа ночи, и чувствуешь себя в безопасности.

Всегда работает много мест. И такси можно вызвать прямо в бар. В общем найти людей для общения не просто, но можно.

Хотя с арабами очень сложно общаться, они живут замкнуто.

— Как решаете бытовые вопросы?

Все ли в порядке с этим у вас?

— Бытовые вопросы все решены.

Например, стирка привозит на дом постиранное и поглаженное. здесь нет стиральной машины, и покупать ее не хочется. Когда чего-то хочется из еды, то заказываем из ресторана.

Вообще, рядом много разных магазинов, поэтому просто приятно прогуляться. — С точки зрения ситуации на рынке недвижимости сейчас, как вы оцениваете вашу покупку? — Я считаю, что она была неправильной, так как время было выбрано не очень хорошо.

Хотя в долгосрочном плане возможны и изменения. — Как бы вы действовали сейчас, когда вы знаете некоторые подводные камни на рынке?

Были ли ошибки, которые можно было избежать? — Наверное бы, все-таки покупал готовый объект. Можно купить квартиру в развивающемся районе, как инвестиционный проект, но это уже чисто для заработка.

— Что бы вы могли посоветовать тем, кто только собирается купить недвижимость в ОАЭ?

— Я бы посоветовал пожить в том районе, в котором хотят купить квартиру. Не пожалеть времени и денег, а покупать только ознакомившись с районом в живую.

Сейчас есть хорошие предложения как в Силикон Оазисе, в котором мы снимаем квартиру, так и в Джумейра Лэйк Тауэрс. Это районы, которые будут расти в цене.

Оба района знаю очень хорошо тем более что моя жена работает в этом районе и я там очень часто бываю, ведь у меня свободная работа.

Сейчас много хороших вариантов в развивающихся районах, при этом я бы не стал лезть совсем в степь (есть такие места как Дубай инвестмент Парк 2, это вообще край географии). Сейчас бы я посоветовал брать готовые проекты в Силикон Оазисе и в Джумейра Лэйк Таужрс.

А что касается ипотеки, то как я и говорил ранее, если вы работаете, то ипотеку получить легко! — Как отличаются цены в целом по Эмиратам? — В Шардже и Рас-Эль-Хайме недвижимость дешевле, в Абу Даби дороже.

— Не планируете куда-то переехать?

Если да, то когда и по какой причине? — Я хочу найти для себя вторую страну, при чем хотелось бы найти себе еще одно место в России, ну хотя бы на летние месяцы.

При этом сейчас я рассматриваю несколько вариантов начиная с Краснодара и заканчивая источниками в Болгарии. А в Москве у меня сданная квартира, равно как и в Германии. с Мая по сентябрь тяжело в Эмиратах и на это время нужна вторая страна.

Сейчас я нахожусь в Казахстане, в Алматы, но тут давление скачет и вообще беда с экологией. — Как вы думаете, на сколько процентов может вырасти в цене ваша квартира в Рас-эль-Хайме после сдачи дома от первоначальных вложений? — Однозначно на этот вопрос ответить нельзя, смотря в течении какого времени.

Если в течении одного года, то процентов на 10, а вот если в течении трех лет, да если запустят космодром в 20 километрах от этого места, куда стоит очередь.

Да и другие проекты если сделают: парк Марадоны, отель Баб Аль Бахр и другие, то может и в два раза вырастет. Во всяком случае недвижимость в том же Дубае опять демонстрирует стремительный рост.

И меня зовут в буквальном смысле покупать почти любые объекты. Беседовал Дмитрий Чернов Следите за новостями Показать рекламные предложения

Порядок приобретения недвижимости в ОАЭ

19.11.2020 1241 Как купить жильё в ОАЭ?

Как проходит процедура приобретения недвижимости в ОАЭ? Как купить недвижимость в ОАЭ гражданину России?

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно? Есть ли налог на недвижимость в ОАЭ для иностранцев? Что собой представляет процедура оформления недвижимости в ОАЭ?

Этими вопросами задается каждый россиянин, планирующий стать собственником жилья или коммерческого помещения в Объединенных Арабских Эмиратах, поэтому Emirates.Estate подготовил материал, в котором отвечает на них.

Как купить недвижимость в ОАЭ и можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно? Да, то возможно: нужно оформить и заверить у нотариуса доверенность, после чего все действия по заключению сделки купли-продажи за вас будет выполнять представитель.

Как купить недвижимость в ОАЭ гражданину России? В процедуру заключения сделки купли-продажи жилых и коммерческих помещений в Арабских Эмиратах для россиян входят этапы:

  1. подписание договора купли-продажи сторонами сделки;
  2. процедура регистрации и получение прав собственности и ключей от жилья или объектов, предназначенных для ведения бизнеса.
  3. заключение контракта между покупателем и застройщиком на обслуживание им дома, вы покупаете помещение;
  4. передача продавцу задатка, составляющего 10% от всей стоимости недвижимости;

Данные этапы подробно описаны в следующем разделе. Процедура оформления недвижимости в ОАЭ проходит в несколько этапов, описание которых представлены ниже:

  1. Далее покупатель передает продавцу сумму задатка, а вернее чек, выписанный на имя продавца жилья или коммерческого помещения. Аванс обычно составляет примерно 10% от стоимости недвижимости. Данная квитанция должна храниться у третьего лица, которым зачастую является брокер, и если сделка завершена успешно, то покупателю возвращается залог, а в случае, когда покупатель отказывается от приобретения недвижимости, задаток остается у продавца.
  2. После оформления сертификата обычно происходит процедура регистрации, на которую должны прийти обе стороны сделки либо их законные представители. Покупатель и продавец оплачивают регистрационный взнос в размере 4% от стоимости жилья и предоставляют документы для проверки специалистами Земельного департамента Дубая. После этого покупатель получает свидетельство о праве собственности и ключи.
  3. Сначала стороны сделки подписывают договор, образец которого установлен Земельным департаментом Дубая, а в приложении к соглашению прописываются дополнительные условия контракта. На данном этапе может понадобиться содействие официального брокера, поскольку специалист учтет все нюансы сделки и пропишет их в документе.
  4. После внесения задатка продавец запрашивает у девелопера документ, разрешающий провести сделку, своего рода справку, которую можно назвать аналогом обходного листа из жилищно-эксплуатационной конторы в России. В ней прописывается то, что продавец оплатил израсходованные им электричество, газ, воду и так далее. При выдаче данного сертификата присутствуют как продавец, так и покупатель, который может сразу же заключить на свое имя новый контракт с застройщиком на обслуживание жилья.

Налог на недвижимость в ОАЭ для иностранцев представляет собой следующие обязательные при продаже и приобретении жилья платежи:

  1. федеральный налог на продажу недвижимости (для продавца).
  2. агентские услуги, которые оплачивает либо только продавец, либо обе стороны, в зависимости от того, какое помещение является объектом сделки;
  3. пошлина при выдаче свидетельства о праве собственности (для приобретателя недвижимости);
  4. регистрационные сборы и взносы, которые выплачивают продавец и покупатель;

Регистрационный сбор, который с 2013 года составляет 4% от общей стоимости объекта, оплачивается в Земельном департаменте Дубая в процессе подписания договора и может быть разделен между покупателем и продавцом.

Также его сумма может быть выплачена в полном объеме одним покупателем, смотря что стороны прописали на этот счет в соглашении. Зачастую ответственность за оплату регистрационного сбора все же полностью лежит на покупателе, однако иногда строительные компании предлагают льготные условия по таким взносам, и тогда приобретатель недвижимости выплачивает не всю сумму, а ее часть. Регистрационный взнос представляет собой единоразовый платеж в размере двух тысяч дирхамов для оформления недвижимости, стоимость которой не более 500 тысяч дирхамов, а также 4 тысячи для помещений, цены на которые выше.

Кроме того, существует платеж за выдачу документа, подтверждающего законность владения недвижимым объектом, он равен 70 долларам. Свидетельство выдаст местный суд в течение трех дней после того, как новый владелец подаст соответствующий запрос.

Стоимость услуг официально работающих агентов, присутствие которых обязательно при подписании договора купли-продажи, составляет, как правило, 2% от всей суммы сделки, если объект находится на рынке первичной недвижимости, и обычно эту сумму выплачивает риелторам продавец, в то время как при подписании контракта о продаже и приобретении помещений уже бывших в употреблении посреднику платят обе стороны. Если на недвижимость оформляется ипотечный кредит, то, кроме всего прочего, покупатель обязан оплатить комиссию в размере 1% от всей суммы займа.

В этом случае регистрационный сбор будет высчитываться по другой схеме, и составит 0.25% от суммы кредита, к которым прибавятся 290 дирхамов.

Федеральный налог берется с продажи и аренды коммерческих помещений, а все остальные сделки с недвижимостью в ОАЭ не облагаются этим сбором. Начните поиск прямо сейчас! Emirates.Estate собрал прекрасные предложения о продаже ! Мы рады помочь выбрать лучшие апартаменты среди множества жилья, а также готовы обеспечить юридической помощью в подготовке документов.

с нашей помощью всегда безопасно и надежно! Поделитесь Читайте также

  1. — 20.04.2021
  2. — 16.04.2021
  3. — 18.04.2021

Процесс покупки недвижимости в ОАЭ

​Совершая выбор в ОАЭ важно для себя определиться с целью покупки недвижимости — для личного пользования или ведения бизнеса. Исходя из этого и будет понятным то, где именно имеет остановить свой выбор.

Дубай является главным центром сосредоточения рынка коммерческой и жилой недвижимости в ОАЭ, однако есть еще несколько эмиратов, в пользу которых совершается выбор — Рас-эль-Хаайма, Шарджа, Аджман и Абу-Даби.

При этом процедура покупки примерно одинакова во всех ОАЭ. Если покупка жилья предполагается для сдачи в аренду, то совсем необязательно, что это должны быть самые престижные варианты: например, Дубае есть районы второго уровня, где доход от аренды будет выше, чем от объектов, расположенных на первой линии, а вложения и обслуживание при этом будут значительно меньше.

Безусловно лучше всего свои запросы адресовать специалистам, знающих рынок изнутри, которые понимают все тонкости законодательства и местного менталитета, обладают многолетним опытом в сфере недвижимости ОАЭ. Сегодня всю информацию о таких компаниях, включая отзывы, можно без проблем найти в интернете, включая личные профили в социальных сетях тех людей, с которыми планируется сотрудничество. Если это ООО, то нужно проверять более внимательно, запрашивать документы о решении совета директоров и т.д.

Хорошо, если конкретную компанию смогут порекомендовать хорошо знакомые покупателю люди, которые уже приобретали недвижимость в ОАЭ при ее участии. При неудачном выборе компании иногда случается так, что люди приобретают неликвидные объекты у сомнительных посредников и компаний, переплачивая за это в полтора-два раза. А хороший брокер подберет надежного застройщика и сможет добиться для хорошей скидки не только на вторичном, но и на первичном рынке.

Главное, что необходимо знать покупателю недвижимости в ОАЭ, это то, какой тип владения объектом предполагается — leasehold (долгосрочная аренда) или freehold (полное право собственности на 999 лет). Freehold практически весь сосредоточен в Дубае, есть в Аджмане, а в других эмиратах таких зон почти отсутствует.

Поэтому важно внимательно ознакомиться с документацией объекта и его характеристиками относительно права владения.

Если есть достаточное количество времени и средств до момента совершения покупки, то эксперты рекомендуют приехать в ОАЭ несколько раз, останавливаясь в разных районах, чтобы лучше понять и ощутить личные предпочтения для последующего правильного выбора.

Не рекомендуется приобретать недвижимость, если есть намерение проживать в ней менее двух-трех месяцев год – ведь это некое обременение, требующие внимания, расходов на сервисное обслуживание. При таком раскладе проще арендовать недвижимость на период проживания, не заботясь ни о чем.

А недвижимость для постоянного проживания и ведения бизнеса или работы по контракту нужно подбирать исходя уже из собственных доходов и предпочтений.

При покупке недвижимости в ОАЭ стоит «заложить» 11-12% от суммы покупки объекта, учитывая все сборы и налоги за исключением «спецзаказов» — подбор очень выгодных объектов, когда специалист может попросить дополнительный гонорар. Все необходимые документы готовит выбранная компания или юристы клиента, знающие местные законы, также можно предоставить перечень требований для составления договора выбранному агентству недвижимости – это распространяется как на сделки купли-продажи частных лиц, так и частных компаний.

Для оформления недвижимости в строящемся проекте нужен только загранпаспорт, все остальные документы на английском языке поможет подписать риэлторская компания. Для приобретения готового или вторичного жилья нужно открыть личный счет в банке ОАЭ, что вызывает большие затруднения.

Далеко не все банки предоставляют такой сервис для нерезидентов страны. В этой ситуации многое зависит от брокера – он либо подберет банк, который откроет необходимы счет или проведет оплату через государственную компанию, специализирующуюся на таких транзакциях.

Однако во втором случае придется заплатить существенную комиссию. Приобретая недвижимость на вторичном рынке жилья, покупатель вносит депозит в размере 5-10% от общей стоимости (иногда осуществляется резервация в размере 10 000 – 30 000 дирхам, а первый взнос оплачивается при подписании договора купли-продажи), который, как правило, осуществляется в виде чека на имя продавца, который хранится у компании брокера до трансфера.

Категорически не рекомендуется переводить деньги на счет брокерской компании, а также на счет владельца недвижимости у которого она приобретается. Нужно открыть собственный счет, взять чек на необходимую сумму и передать его при регистрации сделки в местном land department в специально отведенной для этого комнате. В процедуре нет ничего сложного, она проходит быстро и безопасно если сделку сопровождает опытный брокер.

Планы последующих оплат могут быть разными в силу многообразия застройщиков в ОАЭ.

Есть варианты с выплатой 40-80% от стоимости уже при сдаче объекта, есть варианты с частичной выплатой в течение двух-пяти лет после сдачи. Сегодня есть и готовые варианты от застройщиков с планом оплаты в рассрочку до семи лет.

Затем оформляется договор купли-продажи, где прописываются все детали сделки.

Такой документ подписывается покупателем и продавцом (именно в таком порядке) и после подписания депозит становится невозвратным (т.е. если покупатель передумал, то он теряет свой депозит, так как после подписания договора купли-продажи квартира снимается с рынка).

По правилам, продавец также должен предоставить гарантийный чек на имя покупателя, в случае если он передумает продавать после подписания договора купли-продажи, но такое случается не всегда. Далее брокер получает все необходимые для трансфера документы от застройщика. После того, как такие документы получены, можно идти на трансфер, где единовременно происходят все расчеты по сделке, в результате которых покупатель получает свидетельство о праве собственности.

Здесь же передаются ключи, или копии документов на аренду, если квартира сдается. При совершении инвестиций в строящийся объект (защищен escrow account), покупателю придется заплатить регистрационный сбор в land department, который составляет 4% от общей стоимости недвижимости, а также мелкие сборы при оформлении oqood certificate.

Приобретая готовое или вторичное жилья при получении title deed (титул на право собственности) необходимо будет заплатить 4% за регистрацию в land department и дополнительные расходы в пределах 1000 долларов. При покупке жилья на вторичном рынке расходы зависят от договоренности между покупателем и продавцом, но всегда покупатель оплачивает услуги трастового офиса, где проходит трансфер. Это составляет от 2100 дирхам (570 долларов) до 5250 дирхам (1430 долларов) в зависимости от объекта.

Вознаграждение риэлторской компании выплачивается только при покупке недвижимости на вторичном рынке и составляет 2% от общей стоимости объекта.

Услуги компании по подбору и приобретению недвижимости в новостройках покупателем не оплачиваются. При покупке недвижимости в рассрочку (планы выплат в ОАЭ могут быть совершенно разные, вплоть до индивидуальных) после завершения строительства, некоторые застройщики могут потребовать от покупателя обеспечительные чеки из банка, которые может предоставить только резидент ОАЭ, но в большинстве случаев опытный брокер способен решить и эту проблему. Нужно также понимать, что готовую недвижимость в рассрочку, особенно в длительную, часто продают менее ликвидную или по завышенной цене.

Но при последующем грамотном управлении объектом недвижимости эти нюансы нивелируются поступающими доходами от сдачи в аренду. При этом можно стать полноценным инвестором и получать ренту, заплатив всего 30% от стоимости всей недвижимости. Размер депозита при покупке жилья в рассрочку на первичном рынке во многом зависит от конкретного объекта и застройщика: если объект готов и покупатель вносить 5% от стоимости, то ему уже могут быть вручены ключи, а остальная сумма делится на 59 месяцев в пропорциональных долях, но кто-то и может запросить сразу 20% и т.д.

Благодарим за помощь в подготовке материала: Олега Насырина, руководителя направления компании Сергея Луптакова, консультанта по инвестированию компании Марию Черникову, риэлтора компании Виталия Шугрия, эксперта компании

Как купить недвижимость в ОАЭ. Пошаговая процедура

2 дня назадГраждане любых стран имеют право покупать недвижимость в ОАЭ, но с ограничениями по территориальному признаку. Объекты, расположенные в «свободных» зонах (Free Zone), оформляются в полную частную собственность, в дальнейшем их разрешено продавать, сдавать, дарить или передавать по наследству.

К слову, в Дубае большая часть территории уже признана зонами «свободного владения».После того как вы нашли подходящий объект, нужно подписать предварительный договор на английском или арабском языке.

Заверять его нотариально не обязательно.

В договоре нужно указать:

  1. ответственность сторон,
  2. распределение обязательных сопутствующих платежей, а также сроки их внесения.
  3. сумму сделки,
  4. адрес приобретаемого объекта,

Если вы покупаете новостройку, убедитесь, что в документе указана дата завершения проекта, в котором находится ваше жильё. Также обязательно должна быть прописана компенсация, которую выплатит застройщик, если не завершит комплекс в установленный срок.Следующий этап – подписать Меморандум о взаимопонимании (соглашение о купле-продаже), который в Дубае называют «Контракт F». Скачать форму документа можно на .Согласно договору покупатель передаёт продавцу аванс.

Чаще всего это 10% от суммы покупки, иногда больше.

Справку о передаче денег хранит риелтор. Если сделка проходит, как и предполагалось изначально, покупатель получает залог обратно. Если передумал инвестор – деньги остаются у продавца, если продавец – он должен вернуть деньги в двойном размере.Срок действия готового и подписанного соглашения – 30 дней, если речь идёт о вторичной недвижимости.Шарджа, небоскрёбы около центральной площади Далее продавец и покупатель встречаются в офисе застройщика и подают заявку на Сертификат об отсутствии возражений (NOC).

Этим документом застройщик подтверждает, что продавец не имеет перед ним никаких долгов. Обработка данных может занять до пяти рабочих дней.

Выдача сертификата означает, что продавец может передать право собственности.После выдачи NOC продавец и покупатель идут в земельный департамент Дубая для перевода недвижимости. Оплата всей суммы сделки осуществляется именно в этот день, когда департамент выдаст чек на оплату. Далее покупатель получает титул права собственности (Title Deed) и официально становится владельцем недвижимости.В случае покупки недвижимости, находящейся на стадии строительства, процедура упрощается: NOC и контракт F отсутствуют, а покупатель подписывает первичный договор о продаже (Initial Contract of Sale), который нужно переоформить, когда строительство завершат.

Сделка в данном случае регистрируется во временном реестре.Средняя продолжительность всей процедуры покупки недвижимости в Дубае – один месяц.Для заключения сделки покупателю нужно иметь:

  1. Визу, на основании которой он находится в ОАЭ
  2. Подтверждение адреса проживания в Дубае
  3. Меморандум о взаимопонимании
  4. Соглашение о продаже или первичный договор (если речь о строящемся объекте)
  5. Оригинал паспорта
  6. Сертификат NOC (для «вторички»)
  7. Доверенность, если сделку проводит представитель покупателя
  1. Административный сбор. После завершения сделки потребуется обратиться в районный суд и запросить документ о праве собственности. Стоимость – около $70, срок оформления – три дня.
  2. Ипотечный сбор.

    Если привлекается кредит, необходимо заплатить регистрационный сбор за ипотеку в DLD в размере 0,25% от суммы кредита + $79.

  3. Единовременный налог.

    Регистрационный сбор в Земельный департамент Дубая (DLD): 4%. При покупке у застройщика этот налог может быть включён в стоимость.

  4. Гонорар риелтора: стандартно 2% от стоимости покупки, но возможны и другие условия.

Дополнительно для вторичной недвижимости:

  1. Взнос за NOC: $140-1 360, в зависимости от конкретного объекта.
  2. Госпошлина за регистрацию сделки Земельным департаментом: $85.

После покупки недвижимости нужно:

  1. Зарегистрироваться в Chiller – компании, отвечающей за кондиционирование воздуха, если в вашем комплексе нет центральной системы.
  2. Посетить ближайший офис Dubai Electricity and Water Authority и зарегистрировать соглашение на своё имя, предоставив документ о праве собственности и копию паспорта. Учтите, что потребуется внести залог — $570.

*Оригинал статьи .

Ограничения на владение недвижимостью в ОАЭ для иностранцев: правила покупки

Мы взяли интервью у специалиста по рынку недвижимости ОАЭ, Оксаны Плюсниной. Говорили об инвестициях, получении визы и ограничениях в правах на покупку недвижимости в ОАЭ для иностранцев.- Оксана, расскажите нашим читателям о себе.

Что привело Вас в профессию? Какой Ваш опыт на рынке? Чем занимается Ваша компания?- Я эмигрировала в Эмираты в декабре 2008. Как раз в момент разгара кризиса и очень рада этому.

До этого руководила 8 лет компанией по поствке запасных частей для иномарок в городе Сургут. Основная масса поставок шла через Эмираты. Но, откровенно говоря, я всегда хотела уехать из России и попробовать что-то новое, считаю что сделала это в самый подходящий момент.

В Дубае я уже более 9 лет, из которых более 7 – в сфере недвижимости. Начинала с нуля, работала первые 1,5 года на крупных застройщиков (The First Group, DAMAC), но мне не очень нравятся крупные компании и офисная работа под контролем менеджмента. Я предпочла в итоге уйти в небольшую компанию с большей степени свободы, где уже работаю 6 лет, без фиксированной заработной платы, исключительно на комиссионных.

И мне это очень нравится, так как свободный график и большие возможности для тех, кто умеет сам управлять своим временем. В данный момент работаю в компании . – Расскажите нашим читателям об ОАЭ.

Что привлекает туристов и инвесторов в эту страну?– Говорить об АОЭ можно много и долго, это сказочная страна с вечным летом, морем, солнцем, новейшей инфраструктурой и технологиями, шикарнейшими дорогами, полным отсутствием какого-либо налогового контроля за физическими лицами (всё, что заработал – всё твоё!), грандиознейшими возможностями заработка для тех, кто любит и умеет работать и не боится трудностей.Для туристов здесь очень много чего есть посмотреть, так как Дубай любит пафос и сатус «самый-самый» (Самое высокое здание в мире – Бурж Калифа, самый большой искусственно созданный канал в мире – Дубай Марина, самый красивый поющий фонтан – Дубай Молл и т.д. и т.п.), но я не смотрю на этот город и страну глазами туриста уже очень давно, скорее могу сказать что здесь привлекательного для инвесторов. Во-первых, это город, где проживает всего лишь 15% местного населения, все остальные – это экспаты, большинство из которых – потенциальные арендаторы недвижимости, соотвественно, огромнейший рынок клиентов.

Во-вторых, это город с высочайшей ликвидностью недвижимости. Здесь не бывает такого, чтобы вы не могли продать свою недвижимость годами (как это происходит зачастую в России), вопрос лишь цены.

Здесь всегда стоят на страже инвесторы с наличкой, готовые незамедлительно купить объект – охотники за так называемым DISTRESS SALE – недвижимостью ниже рыночной цены на 30-50%. В-третьих, Дубай – это рынок недвижимости, куда стекаются инвесторы со всех точек мира, город о котором знает, наверное, каждый человек в мире. Одна из основных причин – отсутстве налогов на доходы от сдачи в арену резидентской недвижимости и спекуляции.

Однако с 1.01.2018 произошли изменения – был введен так называемый VAT (Value Added Tax) в размере 5% на коммерческую недвижимость, теперь этот налог ложится на плечи арендаторов, что, соотвественно, увеличивает расходы потенциальных и текущих клиентов и, я так думаю, привлекательность коммерческой недвижимсти может слегка пошатнуться.Читайте также: – Расскажите о визовом режиме в ОАЭ? Что нужно, чтобы попасть в страну из России, Беларуси, Украины, Казахстана?Чтобы попасть в ОАЭ нужно просто купить билет и прилететь. Для граждан России , Казахстана и Украины визы отменены.

30 дней туристы могут наслаждаться отдыхом по безвизовому режиму. При желании, продлить отуск возможно еще на 30 дней ДО ИСТЕЧЕНИЯ 30 дней с момента первичного въезда на территорию ОАЭ. Заявитель должен обратиться в печатное бюро (typing center) при офисе Миграционной службы ОАЭ (General Directorate of Residency and Foreigners Affairs) для заполнения электронной анкеты.

При себе необходимо иметь заграничный паспорт и свой индивидуальный номер (UID — присваивается каждому въезжающему в ОАЭ), который можно узнать при пересечении границы на паспортном контроле (раньше он прописывался в печатной визе).

Стоимость услуги – от 560 дирхамов (US$ 153) и выше, в зависимости от эмирата и конкретного учреждения.

Продление срока возможно только один раз. Выполнить указанную процедуру необходимо в офисе (печатном бюро) Миграционной службы ОАЭ на территории того эмирата, через который был осуществлен въезд в страну.Граждане Беларуси все еще вынуждены заранее делать туристическую визу (насколько я знаю, также ведутся переговоры о введении безвизового режима)- А как оформить вид на жительство?

— В ОАЭ получение вида на жительство не предусмотрено.

Такого документа не существует.

Проживать в стране можно по специально отрытой визе. Их существует 4 вида:существуют несколько вид виз- Employment — рабочая (открывает работодатель как правило на 2 года);- студенческая;- Husband visa — на визе работающего супруга;- Business visa — владельцам собственных компаний;- Investors visa — на основании инвестиций в недвижимость от 1 млн АЕД (273,000 $).– Как власти ОАЭ регулируют сферу риэлторских услуг? Что нужно для того, что бы стать риэлтором в ОАЭ?

– Любой желающий может стать брокером после прохожения недельного обучения и сдачи экзамена на английском или арабском языке.

Стоимость обучения, включая экзамен, около 1000$. Расходы, как правило, несет нанимающая вас на работу компания, либо по договоренности.

После сдачи экамена выдается Брокерская карта с индивидуальным номером BRN (Broker Registration Number), которую брокер обязан всегда иметь при себе. Срок действия карты – 1 год, после истечения необходимо снова сдавать экзамен и получать новую карточку.

Карта привязана к компании, в которой вы работаете.

Быть независимым брокером невозможно. – Есть ли такая называемая “золотая виза” при покупке недвижимости или других видов инвестиций?

Какая сумма покупки?– Инвесторы могут получить инвесторскую визу на 2 года при покупке недвижимости от 1,000,000 АЕД (273,000 $) и выше.

Расходы на оформление такой визы составляют примерно 15,000 АЕД ( 4000 $) с последующим продлением при желании. При этом ваша недвижимость будет заблокирована в системе Земельноого Департамента – вы не сможете ее продать до тех пор, пока не аннулируете визу.

– Можно ли оформить гражданство? Насколько это сложно?Гражданство получить фактически невозможно. Редкое исключение – брак к гражданином ОАЭ, но для этого необходимо принять ислам и возможность получения паспорта появляется только после 5 лет официального брака.– Есть ли какие-то ограничения на владение недвижимостью иностранными гражданами?– Владение недвижимостью иностранными гражданами ограничено определенными зонами, так называемыми Free Zone, где гражданин любой страны может купить любой обьект недвижимости в 100% владение (free-hold).

Таких зон очень много. Перед покупкой обязательно нужно уточнить у брокера, является ли рассматриваемый вами обьект free-hold. Так как есть так же определаеные районы, где покупка иностранными гражданами возможна на уловиях аренды, ограниченной 99 годами так называемый lease-hold.

То есть фактически вы не покупаете недвижимость в 100% собственость (включая землю), а берете ее в аренду, покупая, например, обект с правом владения 99 лет.