Меню
Главная - Гражданское право - Каким документом возвращается доменты об утверждении схемы расположения земельного участка

Каким документом возвращается доменты об утверждении схемы расположения земельного участка

Каким документом возвращается доменты об утверждении схемы расположения земельного участка

Нюансы оформления и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории

    » »

Для получения в аренду или собственность любого участка земли необходимо четкое определение его размеров и фиксация его местоположения на плане. С этой целью разрабатывается схема расположения земельного участка.

Порядок ее составления, согласования и утверждения регламентируется Законами Российской Федерации.

Цели документа и порядок его оформления установлены , введенной в действие Законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Схема расположения земельного участка или нескольких (СРЗУ) – это графическое отображение границ вновь образованного участка (участков) земли на официальном кадастровом плане территории (КПТ). Она призвана определить реальное местоположение и размеры проектируемого участка для отчуждения с привязкой на местности.

Документ составляется по результатам геодезических измерений и с учетом следующих материалов:

  1. ранее утвержденные границы других участков;
  2. расположение существующих и планируемых к постройке сооружений, незавершенных строительств;
  3. положения о земельных участках общего пользования и установленных «красных линиях»;
  4. нормы застройки и землепользования, установленные законодательными актами;
  5. проекты территориальной планировки;
  6. государственные и инвестиционные программы развития и освоения территории.
  7. наличие особо охраняемых территорий;
  8. принятие документы регионального планирования;

Основные сведения получаются из государственного кадастра по данной, конкретной территории. СРЗУ нужен для проведения процедуры продажи земельного участка или передачи его в аренду, если ранее он не имел собственного кадастрового номера или номера по проекту размежевания территории. Она разрабатывается при образовании новых или изменении границ уже существующих участков на землях, находящихся в государственной собственности.

Подготавливается документ в следующих случаях (п.п.4-8 ст.11.10 ЗК РФ):

  • Выделение участка для последующего его изъятия в пользу государства или муниципалитета.
  • Перераспределение участков, находящихся в собственности физических лиц для ведения подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства.
  • Образование участка для продажи или предоставление в аренду через торги (аукцион).
  • Образование нового участка путем раздела существующего участка для предоставления права бессрочного пользования юридическому лицу.
  • Образование нового участка для предоставления физическому или юридическому лицу без торгов. Документ готовится предполагаемым владельцем.

СРЗУ может составляться на один участок или на несколько земельных участков. Требования к подготовке СРЗУ изложены в при оформлении на бумажном носителе или в электронной форме. В содержание документа включаются такие сведения:

  • Местоположение естественных или рукотворных объектов, обеспечивающих ориентацию на местности.
  • Графическая информация, т.е. графическое изображение границ с использованием условных обозначений и указанием кадастровых номеров существующих участков и кадастрового квартала.
  • Координаты наиболее важных точек на границе каждого участка в системе, принятой для ведения госкадастра.
  • Условные номера отдельных участков при составлении СРЗУ на 2 и более участка.
  • Проектная площадь образуемого земельного участка.

В СРЗУ приводятся сведения об органе, утверждающем схему, и документе об утверждении (решение, постановление, приказ и т.п.).

В случае наличия соглашения между несколькими уполномоченными органами указываются данные о нем.

СРЗУ утверждается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при муниципальной собственности на землю.

Решение об утверждении или отказ в нем выдается в течение 30 дней с момента подачи заявления. После вынесения положительного решения уполномоченный орган должен в течение 5 дней направить его в орган регистрации прав с использованием систем электронного, межведоственного взаимоотношения.

Срок действия решения устанавливается 2 года с даты его вынесения (п.15 ст.11.10 ЗК РФ). СРЗУ является одним из главных документов для получения прав на землю, а потому он должен составляться строго по установленным правилам. Как правило, его оформлением должен заниматься сам предполагаемый собственник (физическое или юридическое лицо), но в некоторых случаях оно считается обязанностью администрации.

Как правило, его оформлением должен заниматься сам предполагаемый собственник (физическое или юридическое лицо), но в некоторых случаях оно считается обязанностью администрации. Всю процедуру можно пройти самостоятельно или с привлечением специалистов. Оформление СРЗУ включает следующие шаги:

  • Получение решения об утверждении СРЗУ.
  • Получение КПТ. Его можно получить в электронном виде через сайт Росреестра.
  • Регистрация СРЗУ. Ее обеспечивает сам утверждающий орган.
  • Ознакомление с действующими нормативными документами. Один из главных документов – Правила земплепользования и застройки, которые можно получить в муниципалитете. К ним прилагается карта зонирования территории.
  • Подача заявления о предварительном согласовании СРЗУ в уполномоченном органе местной власти.
  • Составление СРЗУ.

Уполномоченный орган может отказать в утверждении документа только по причинам, установленным ЗК РФ (п.16 ст.11.10).

Профессиональную подготовку СРЗУ обеспечивают специализированные компании с лицензией МЭР РФ. Документ составляется кадастровым инженером. Для этого необходимо заключить договор на проведение работ.

Оформление схемы может осуществляться 2-мя путями:

  • Камеральные работы. Если заказчик предоставляет данные об участке с четкими ориентирами для привязки по КПТ, то кадастровый инженер не выезжает на место, а схему составляет по существующему плану в электронном виде.Стоимость такой услуги устанавливает сама компания, но в среднем она составляет 2500-3000 рублей. Срок исполнения 2-3 дня. Можно заказать СРЗУ, не выходя из дома, воспользовавшись официальным сайтом компании (например, сервис Гарант). Заявка отправляется в электронном виде. Готовый документ можно получить через 2-3 дня. Стоимость – 2000-2500 рублей.
  • С выездом на местность. Если данных по участку недостаточно, то кадастровый инженер должен прибыть на участок и на месте произвести необходимые геофизические измерения (топографическую съемку). В этом случае срок разработки СРЗУ составляет 5-10 суток. Цена договорная и зависит от удаленности участка. Стоимость выездных работ оценивается от 5000 рублей.

Для заключения договора с компанией потребуются удостоверение личности и документы, подтверждающие права на участок.

Кроме того, желательно предоставить КПТ. Администрация муниципалитета берет на себя обязанности по составлению СРЗУ только при продаже права на участок через аукцион. В других случаях оформление документа происходит за счет заинтересованных граждан или юридических лиц. Администрация подготавливает схему в электронном виде и использует систему межведомственных взаимоотношений.
Администрация подготавливает схему в электронном виде и использует систему межведомственных взаимоотношений. Необходимость в разработке такого документа вызвана желанием исключить образование иных наделов и размежеваний в течение 2-х лет, которые отводятся на проведение торгов и регистрацию прав собственника.

Самостоятельно СРЗУ оформляется в следующем порядке:

  • Происходит автоматический расчет его площади и выводятся координаты важнейших точек.
  • Решение муниципалитета о предоставлении земельного участка в пользование или документ, подтверждающий право собственности.
  • КПТ загружается и нажимается кнопка «Добавить в чертеж».
  • несоответствие схемы установленной форме, формату или требованиям к оформлению;
  • Предварительное заключение уполномоченного лица о возможности использования земельного участка в заявленной цели.
  • Открывается программа и выбирается раздел«Создать новый чертеж».
  • СРЗУ в масштабе 1:1000, 1:2000 или 1:5000 на листе формата А4 и схема на картографической базе в принятой системе координат (согласно приказа МЕР РФ от 24.11.2008 №412). Прикладывается пояснительная записка с описанием характеристик земельного участка.
  • Картинка копируется и вставляется в шаблон схемы.
  • На плане отыскивается нужный кадастровый квартал по номеру.
  • Свидетельства из налогового органа о постановке на учет.
  • расположение участка совпадает с проектом утвержденного размежевания территории.
  • Документ о госрегистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица.
  • Документ, устанавливающий почтовый адрес.
  • Выбранный участок выделяется цветом.
  • нарушение норм и требований к образуемым земельным участкам (ст.11.9 ЗК РФ);
  • Непосредственно из программы выбирается топооснова, и она отображается на чертеже автоматически. По точкам обводится контур участка.
  • полное или частичное вхождение участка в ранее утвержденную СРЗУ другого участка при условии, что срок действия утвержденной схемы не истек;
  • КПТ.
  • Получение КПТ. Можно воспользоваться , зайдя в раздел сведений из ЕГРН. Подается запрос на получение плана. Вводится номер кадастрового квартала, где расположен участок. Услуга платная – 300 рублей. В течение 1-2 суток Росреестр посылает уведомление, после чего можно скачать и распечатать КПТ.
  • несоответствие схемы принятой планировки района или положению об охраняемых территориях;
  • Представленная таблица заполняется с указанием координат, площади, номеров квартала и соседних участков.
  • Удостоверение личности заявителя.
  • Составление СРЗУ по программе Арго 7.
  • Далее, оформляется окончательная СРЗУ.
  • Файлы с КПТ открываются с помощью программы Арго 7. Ее можно .

Приложение N 1. Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа

Приложение N 1к Министерстваэкономического развитияот 27 ноября 2014 г.

N 762 Требованияк подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа I. Общие положения 1. Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа (далее — Требования) устанавливают правила оформления схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее — схема расположения земельного участка).

2. Схема расположения земельного участка подготавливается в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с требованиями Российской Федерации (далее — Земельный кодекс). 3. Схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить.

3. Схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить.

4. Схема расположения земельного участка подготавливается на основе сведений государственного кадастра недвижимости об определенной территории (кадастрового плана территории). При подготовке схемы расположения земельного участка учитываются материалы и сведения: утвержденных документов территориального планирования; правил землепользования и застройки; проектов планировки территории; землеустроительной документации; положения об особо охраняемой природной территории; о зонах с особыми условиями использования территории; о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, красных линиях; о местоположении границ земельных участков, о местоположении зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства. 5. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — официальный сайт) или с использованием иных технологических и программных средств.

В случае если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления такому гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе. Содержание схемы расположения земельного участка в форме электронного документа должно соответствовать содержанию схемы расположения земельного участка в форме документа на бумажном носителе. В целях направления решения (соглашения) об утверждении схемы расположения земельного участка и схемы расположения земельного участка в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости (далее — Росреестр), в соответствии с Земельного кодекса для отображения сведений на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц, схема расположения земельного участка изготавливается в форме электронного документа, в котором местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить, должно соответствовать местоположению границ земельного участка или земельных участков, указанному в схеме расположения земельного участка, подготовленной в форме документа на бумажном носителе, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом.

6. В схеме расположения земельного участка приводятся: условный номер каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка (в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков); проектная площадь каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка; список координат характерных точек границы каждого образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости; изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее — графическая информация); сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка; в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.

7. В случае подготовки схемы расположения земельного участка с использованием официального сайта графическая информация приводится на картографической основе государственного кадастра недвижимости.

В случае отсутствия картографической основы в содержании раздела КПТ.2.1

«План (чертеж, схема) земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных в кадастровом квартале»

кадастрового плана территории (далее — раздел КПТ.2.1) при подготовке схемы расположения земельного участка с использованием иных технологических и программных средств для отображения графической информации дополнительно в качестве картографической основы могут применяться не содержащие сведения ограниченного доступа картографические материалы, в том числе включенные в картографо-геодезические фонды, в масштабе, обеспечивающем читаемость графической информации, и в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости, с учетом указанных в пункте 4 Требований материалов и сведений.

При подготовке схемы расположения земельного участка на бумажном носителе при отсутствии картографической основы в разделе КПТ.2.1 графическая информация дополняется схематичным отображением границ территорий общего пользования, красных линий, а также местоположения объектов естественного или искусственного происхождения, облегчающих ориентирование на местности (реки, овраги, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, иные сооружения, здания, объекты незавершенного строительства).

8. Если схемой расположения земельного участка предусматривается образование из земельного участка двух и более земельных участков условный номер образуемого участка включает в себя кадастровый номер земельного участка, из которого предусматривается образование земельных участков, обозначение образуемого участка в виде заглавных букв «ЗУ» и порядкового номера образуемого участка в пределах определенной схемы расположения земельного участка, записанного арабскими цифрами.

В случае образования двух и более земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или путем перераспределения земельных участков условный номер включает в себя кадастровый номер кадастрового квартала, в котором образуемый земельный участок расположен целиком, обозначение образуемого участка в виде заглавных букв «ЗУ» и порядкового номера образуемого участка в пределах определенной схемы расположения земельного участка, записанного арабскими цифрами.

В случае образования двух и более земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или путем перераспределения земельных участков условный номер включает в себя кадастровый номер кадастрового квартала, в котором образуемый земельный участок расположен целиком, обозначение образуемого участка в виде заглавных букв «ЗУ» и порядкового номера образуемого участка в пределах определенной схемы расположения земельного участка, записанного арабскими цифрами.

Разделитель составных частей условного номера — двоеточие (знак «:»). 9. Проектная площадь образуемого земельного участка вычисляется с использованием технологических и программных средств, в том числе размещенных на официальном сайте, полученная при проведении кадастровых работ площадь образуемого земельного участка может превышать проектную площадь не более чем на десять процентов. 10. Список координат характерных точек границы каждого образуемого земельного участка приводится в схеме расположения земельного участка в случае ее подготовки с использованием технологических и программных средств, в том числе размещенных на официальном сайте.

11. Если схемой расположения земельного участка предусматривается образование двух и более земельных участков сведения о каждом образуемом земельном участке, за исключением графической информации, приводятся в схеме расположения последовательно. Графическая информация приводится в отношении всех образуемых земельных участков.

12. Схема расположения земельного участка в форме электронного документа формируется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем, размещаемых на официальном сайте, а также в формате HTML. Графическая информация формируется в виде файла в формате PDF в полноцветном режиме с разрешением не менее 300 dpi, качество которого должно позволять в полном объеме прочитать (распознать) графическую информацию.

13. Создание XML-схем осуществляется в соответствии с техническими требованиями к взаимодействию информационных систем в единой системе межведомственного электронного взаимодействия, утверждаемыми в соответствии с постановления Правительства Российской Федерации от 8 сентября 2010 г. N 697

«О единой системе межведомственного электронного взаимодействия»

.

XML-схемы, используемые для формирования файлов схемы расположения земельного участка в форме электронного документа в формате XML, признаются введенными в действие со дня их размещения на официальном сайте.

14. При изменении нормативных правовых актов, устанавливающих требования к подготовке или форму схемы расположения земельного участка, Росреестр изменяет XML-схему, обеспечивая при этом возможность публичного доступа к текущей актуальной версии и предыдущим (утратившим актуальность) версиям.

15. Схема расположения земельного участка в форме электронного документа заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (подписями) уполномоченного должностного лица исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего такую схему (подписавшего соглашение, издавшего приказ, постановление, решение).

<> Приложение >> Содержание

Утверждение схемы земельного участка или как избежать 5 оснований отказа.

28 сентября 2018Дмитрий Рудых

Опытные получатели земли знают, что утверждение схемы земельного участка это способ получить участок без аукциона.Власти часто «заворачивают» утверждение схемы земельного участка и переводят предварительное согласование в режим торгов.Но справедливости ради надо признать, что в отказах зачастую виноваты сами заявители.Допуская ошибки, они лишают себя возможности получить землю без торгов.Иными словами,Давайте разберем основания, по которым чиновники могут отказать в утверждении схемы.Попутно рассмотрим способы, как избегать отказов.Все основания отказа утверждения схемы земельного участка изложены в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.Обратите внимание.Помимо оснований отказа в утверждении схемы существуют основания отказа в предварительном согласовании и в предоставлении земельного участка.В этой статье будут рассмотрены только основания отказа в утверждении схемы.Основания отказа в предварительном согласовании и предоставлении участков будут описаны в других материалах. Если конечно данная статья будет востребована и наберет достаточно отзывов.Для начала уточним один нюанс.Схема земельного участка может быть подготовлена в одном из 2-х видов.

  1. На бумажном носителе.
  2. В форме электронного документа,

В форме электронного документа схему можно сделать платно на сайте Росреестра.На бумажном носителе схема готовится с помощью программы АРГО.Ознакомительную версию программы АРГО можно скачать бесплатно на сайте разработчика.Требования к электронной и бумажной версии схемы практически идентичны.В этой статье рассмотрим требования к бумажному варианту схемы.Потому что бумажный варинат дает определенное преимущество перед электронной версией.В чем состоит преимущество?Преимущество бумажной схемы над электронной формой заключается в следующем.После получения вашей схемы, администрация должна опубликовать извещение о возможности предоставления участка.Если вы подаете схему в виде файла, то администрация точно ее опубликует, потому что это проще простого.Из этого следует, что неограниченный круг лиц не только может прочитать извещение, но и по схеме определить местонахождение участка.

А многие подыскивают себе участок исходя исключительно из территориального предпочтения.Иными словами, любой желающий может ознакомиться с вашей схемой и узнать место расположения участка. Ему даже не надо поднимать зад с дивана.Если подаете бумажный вариант схемы, то с ее публикацией у чиновников возникают небольшие сложности.Потому что схему нужно перевести в электронный вид.Частенько местные администрации не заморачиваются с переводом схемы из бумаги в файл для публикации.Они просто указывают в извещении, что со схемой можно ознакомиться по такому-то адресу. Дополнительно указывают часы для ознакомления.При такой ситуации не каждый поднимет свою любимую пятую точку.

Многим лень идти в администрацию и знакомиться с бумажным вариантом схемы.Данное обстоятельство, хоть и косвенно, но сужает круг потенциальных желающих подать заявку по вашей схеме.А это повышает шансы проскочить 30-дневный период без встречных заявок. В результате это увеличивает шансы получить участок без торгов.Все требования к схеме содержаться в Приказе Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762.Данный приказ подписал небезызвестный г-н Улюкаев А.В.Полное название приказа приводить не стану.Потому что оно очень длинное и трудно понимаемое даже с 3-ей попытки.При подготовке схемы размещения земельного участка учитывайте следующие документы.

  1. Зоны с особыми условиями использования территории.
  2. Правила землепользования и застройки.
  3. Местоположение границ земельных участков.
  4. Утвержденные документы территориального планирования.
  5. Проекты планировки территории.
  6. Положения об особо охраняемой природной территории.
  7. Местоположение зданий, сооружений. В том числе, размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами, объектов незавершенного строительства.
  8. Земельные участки общего пользования и территории общего пользования, красных линиях.
  9. Землеустроительную документацию.

Перечень достаточно внушительный, но не такой страшный, как может показаться.Если цель получить участок под ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводство или КФХ, то начинайте с Правил землепользования и застройки населенного пункта.В каждом населенном пункте должны действовать свои Правила землепользования и застройки.На сайтах местных администраций должны публиковаться данные Правила.Если по каким-то причинам Правил на сайте нет, то надо стучаться в кабинеты чиновников.

И вежливо сообщать о нарушении закона. Не забудьте добавить, что нарушение неминуемо приведет к мерам прокурорского реагирования.В качестве приложений к Правилам найдете карты территориального и/или функционального зонирования.На картах увидите зоны с особыми условиями.

Там же есть особо охраняемые зоны, территории общего пользования и другие территории планировки.Разобраться с этими зонами не сложно.

Они выделяются разными цветами и поэтому хорошо различимы.Зная географическую структуру населенного пункта, достаточно просто понять, где запретные зоны расположены.Затем изучите Правила землепользования и застройки с целью выяснить, как на картах обозначаются зоны, на которых допускается, допустим, ИЖС если цель получить участок под строительство дома.Обычно зоны для индивидуальной жилищной застройки обозначают символами: Ж-1, Ж-2, или Ж-3. Но могут быть и другие обозначения, поэтому не пренебрегайте чтением Правил землепользования и застройки.На этих зонах можно формировать Схему расположения земельного участка, если нет других оснований для отказа, которые рассмотрим далее.

  1. изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее — графическая информация);
  2. в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.
  3. список координат характерных точек границы образуемого земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;
  4. проектная площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
  5. условный номер земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
  6. сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка;

Когда я готовил данный материал, то осознал простую вещь.Если текстом детально описывать каждый пункт из перечня, то вы просто уснете при чтении.Понять, что должно быть в схеме, и как ее сделать за несколько минут, можно не читая скучный текст, а просматривая видео. Вкратце изложу некоторые моменты, которые должны быть указаны в Схеме земельного участка.Номер участка, который вы нарисуете на Схеме, состоит из двух частей.

  1. двух заглавных букв – ЗУ, которые являются аббревиатурой словосочетания – земельный участок.
  2. номера кадастрового квартала, в котором участок будет расположен,

Между номером кадастрового квартала и буквами ЗУ поставьте двоеточие.Пример — 50:23:0030106:ЗУ.Площадь земельного участка будет высчитана автоматически программой.Как использовать бесплатную версию программы для составления Схемы, показано в .Площадь участка указывается в кв.м.

а не в сотках.Для определения координат точек и границ участка достаточно сделать несколько кликов в программе.На выбранной территории кликаете несколько раз по периметру выбранного вами участка земли и программа выдаст координаты каждой точки и нарисует границы участка.Затем перенесите значения координат в шаблон вашей схемы.В инструкции показано, как перенести значения координат точек на схему, чтобы она соответствовала всем требованиям.Значения координат точек округлять до целых чисел не нужно.Значения указываются с точностью до сотых долей, которые вам выдаст программа.Подведем промежуточный итог.Чтобы не получить отказ по причине несоответствия Схемы установленным требованиям целесообразно:

  1. либо скрупулезно изучить Приказ Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762,
  2. либо использовать проверенную инструкцию по составлению схемы расположения земельного участка.

Есть еще третий вариант: заказать изготовление схемы кадастровому инженеру.Важно только, чтобы он знал, какие требования предъявляются к схеме участка для предварительного согласования и не загнул высокую цену.Если границы на совпадают с ранее согласованным участком, то утверждение схемы земельного под угрозой.Почему так привлекательно получение участка путем утверждения схемы?Если схему утвердили, и получено постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, то возникает право в течение 2 лет получить землю без торгов. Смотрите пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ.Иными словами, утвержденная схема резервирует за вами участок с правом его получения без торгов после проведения межевания.Указанное право на участок по ранее утвержденной схеме, является основанием отказа, которое мы сейчас рассматриваем.Если отбросить занудные юридические формулировки, то смысл сводиться к следующему:Если составленная схема полностью или частично совпадает с местоположением участка, по которому ранее была утверждена чужая схема, и 2-х летний срок еще не истек, то в утверждении новой схемы будет отказано.Проще говоря: кто-то встал раньше и обул «общие» тапки.Как частенько бывает в нашей стране, параллельно существуют две реальности.

  1. Первая реальность изложена в законах (как должно быть);
  2. Вторая реальность объективно существующая (как есть на самом деле).

Начнем с первой реальности.Согласно пункту 20 статьи 11.10 Земельного кодекса, после утверждения схемы земельного участка администрация должна в течение 5 рабочих дней направить схему и постановление в орган регистрации прав, то есть в Росреестр.Сведения о земельном участке, содержащиеся в схеме, должны быть отображены на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.Иными словами, Росреестр должен отображать на публичной кадастровой карте границы всех участков, по которым были утверждены схемы.При таком раскладе, избежать отказа по причине совпадения границ было бы проще простого, потому что при составлении схемы вы видите границы всех занятых участков, в том числе, тех, которые еще не сформированы, но по которым утверждены схемы.Вторая реальность.На публичной кадастровой карте не отображаются участки, по которым утверждены схемы расположения земельных участков. По крайней мере, я не находил ни одного.Причина такого безобразия, на мой взгляд, в большей степени состоит не в том, что администрации не направляют в Росреестр утвержденные схемы.

А в том, что Росреестр имеет по этому вопросу свою особую позицию.Приготовьтесь узнать очередную чиновничью уловку по неисполнению требований Земельного кодекса.Кто даже немного разбирается в юриспруденции или понимает иерархию нормативных актов, оценит изящество «отмазки», которую придумали в Федеральной кадастровой палате, чтобы не исполнять закон (Земельный кодекс).Подведомственное Министерству экономического развития Федеральное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» выпустило письмо от 07 апреля 2015 года N 10-0946-КЛ.В данном письме говорится: условный номер земельного участка, образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка, и реквизиты решения, которым утверждена схема, вносятся в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости.Развивая эту мысль, чиновники указывают, что сведения об участках, в отношении которых утверждены схемы, не могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости до внесения в кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоении ему кадастрового номера.Иными словами, сведения об утвержденных схемах не попадут в кадастр и соответственно не отобразятся на публичной кадастровой карте, пока участок не будет поставлен на учет.Но даже ежику понятно, что когда участок поставлен на кадастровый учет, нет никакой практической необходимости вносить сведения из схемы.

Потому что участок и так отображается на карте, как объект недвижимости с красными границами.Знатоки и профессионалы могут возразить, так как государственный кадастр недвижимости, как отдельный федеральный информационный ресурс, уже не существует.Да, с 2016 года,Но от этого объединения картина не поменялась.На публичной кадастровой карте как не было сведений из утвержденных схем, так и нет.Примечание.На публичной кадастровой карте в разделе Дополнительные сведения есть опция Схемы расположения земельный участков.Если я правильно понимаю замысел разработчиков ПКК, то при выборе данной опции на карте должны отображаться синим цветом границы участков.
Потому что участок и так отображается на карте, как объект недвижимости с красными границами.Знатоки и профессионалы могут возразить, так как государственный кадастр недвижимости, как отдельный федеральный информационный ресурс, уже не существует.Да, с 2016 года,Но от этого объединения картина не поменялась.На публичной кадастровой карте как не было сведений из утвержденных схем, так и нет.Примечание.На публичной кадастровой карте в разделе Дополнительные сведения есть опция Схемы расположения земельный участков.Если я правильно понимаю замысел разработчиков ПКК, то при выборе данной опции на карте должны отображаться синим цветом границы участков.

В отношении этих участков утверждены схемы.Однако, многочисленные проверки, в том числе, в отношении участков, по которым я сам получал утвержденные схемы, показали, что ни синим, ни другим цветом границы участков по утвержденным схемам не отображаются.Если в ваших ситуациях удавалось находить на ПКК контуры участков по утвержденным схемам, то поделитесь находкой в комментариях.Буду очень признателен, как и сотни читателей сайта.В видео я показал, что отображается на территориях, по которым утверждены схемы.Таким образом, существующая система отображения сведений на ПКК, с высокой степенью вероятности, не позволит определить: занята ли выбранная вами территория по ранее утвержденной схеме или нет.В этом вопросе, скорее всего, придется действовать практически вслепую.Однако, не все так плохо.В видео я показалЧасть 1-ая.Часть 2-ая.Способы, показанные в видео, не могут гарантировать 100 процентное выявление всех занятых чужими схемами участков.Потому что всегда найдется чиновник, который не направит схему или так опубликует извещение, что его никогда не найдешь.Тем не менее, некоторые утвержденные схемы можно вычислить, и не тратить время на участки, по которым будет отказано.Требования к образуемым и изменяемым земельным участкам изложены в статье Земельного кодекса.Статья небольшая и содержит всего 7 пунктов.Некоторые из этих пунктов относятся к изменяемым земельным участкам.Поэтому для составления схемы на свободной земле с целью первичного получения участка не применяются.Рассмотрим данное основание отказа на примерах составления схемы под ИЖС.Первое требование.Предельные размеры земельных участков бывают 2-х видов.

  1. Максимальный размер, выше которого площадь земельного участка не допускается;
  2. Минимальный размер, меньше которого участок сформировать нельзя.

Градостроительные регламенты содержат предельные размеры земельных участков.Звучит пугающее, но на самом деле достаточно просто.Градостроительные регламенты являются частью Правил землепользования и застройки.Где найти Правила я уже рассказывал при рассмотрении первого основания отказа в утверждении схемы.Беглого просмотра Правила достаточно, чтобы найти фрагмент, в котором указаны предельные размеры земельных участков.На картинке изображен фрагмент из Правил.В таблице приведены предельные размеры земельных участков всех территориальных зон.Для зоны Ж-1, которая предусматривает индивидуальное жилищное строительство, установлены следующие предельные размеры.

  1. Максимальный размер участка — 2000 кв.м.
  2. Минимальный размер площади – 600 кв.м.

Таким образом, для данного населенного пункта можно составлять схему под ИЖС с площадью участка от 6 до 20 соток.Проще говоря, чтобы не получить отказ, нужно составлять схему с площадью участка в пределах указанных значений.Примечание.Существуют территории, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или не устанавливается.Таких территорий достаточно много:

  1. и другие.
  2. территории, покрытые поверхностными водами,
  3. земли запаса,
  4. земли лесного фонда,
  5. земель особо охраняемых природных территорий,

Как правило, на таких территориях индивидуальное жилищное строительство не допускается.Поэтому данные случаи малоинтересны.Тем не менее, нужно знать, что для территорий, где не действуют градостроительные регламенты, предельные размеры участков устанавливаются отдельными законами.Второе требование.Соблюсти данное требование просто.Достаточно не залазить за границы кадастрового квартала, в котором вы формируете схему участка.Потому что границы кадастрового квартала не могут пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов.Иными словами, соблюдая правило не пересечения границ кадастрового квартала, вы одновременно выполняете требование о недопустимости пересечения границ муниципальных образований и/или населенных пунктов.В программе для подготовки схемы границы кадастрового квартала выделяются жирной линией, поэтому ошибиться трудно.Формируйте на схеме границы участка исключительно внутри кадастрового квартала, и все будет в порядке.Указанное требование, по сути, очень близко к предыдущему, которое мы рассмотрели.При получении участка под ИЖС особо нужно обращать внимание на недопустимость пересечения границ территориальных зон.Потому что зоны, в которых допускается индивидуальное жилищное строительство, однозначно имеют границы.Узнать границы достаточно просто.Нужно посмотреть на карты зонирования.Как правило, карты являются приложением к Правилам землепользования и застройки.На скриншоте фрагмент карты муниципального образования г. Анапа.Территориальные зоны, обозначенные на карте, различаются по цвету, и каждая имеет свои границы.Зона под жилищную застройку выделена желтым цветом.При выборе места расположения участка нельзя допускать пересечения границами участка границ территориальной зоны.Соблюдайте данное требование и избежите отказа по третьему основанию.Утвержденный проект планировки территории, так же как и все нормативные акты, является публичным документом. Проект планировки размещают на сайте администрации.Утвержденный проект состоит из чертежей, карт и описания.Проект планировки определяет красные линии и размещение объектов капитального строительства.Кроме этого, проект планировки устанавливает границы территорий объектов культурного наследия.Проект планировки учитывает схему границ зон с особыми условиями использования и другие параметры.Если готовите схему для получения участка под ИЖС и выбранный участок находится близко к деловым и общественным центрам населенного пункта, выходит границей на проезжую часть, то целесообразно изучить проект планировки, чтобы как минимум не пересекать красные линии.В маленьких населенных пунктах проект планировки вообще может отсутствовать.Отсутствие проекта планировки исключает его нарушение при составлении схемы.Начнем с определения: что такое землеустройство?Землеустройство – это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, и т.д.Полное определение землеустройства см.

в статье 1закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ.Из определения следует, что землеустройство это мероприятия, то есть действия властей.Землеустроительная документация – это документы, полученные в результате проведения землеустройства.Иными словами, землеустроительная документация это любой документ власти, полученный в результате вышеперечисленных мероприятий.Приведем примеры землеустроительной документации.

  1. Карты (планы) объектов землеустройства.
  2. Схема землеустройства муниципальных образований.
  3. Тематические карты и атласы состояния и использования земель.
  4. Проекты внутрихозяйственного землеустройства.
  5. Проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.
  6. Схемы использования и охраны земель.
  7. Схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации.
  8. Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации.
  9. Материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель.

Вышеуказанный перечень является открытым.Местные и региональные власти могут вводить свои виды землеустроительной документации.Для начала выясните какая в принципе землеустроительная документация действует в населенном пункте.Я использую примеры для получения земли под ИЖС.Как найти землеустроительную документацию?На сайте администрации найдите поле «Поиск по сайту» и поочередно вводите виды документов.Например: схема землеустройства; карта объектов землеустройства; материалы почвенных обследований и т.д.Если поиска по сайту нет, то вводите название документов в любой поисковик, добавляя название населенного пункта.Затем, просмотрите найденные документы чтобы выяснить: насколько они относятся к территории, на которой вы хотите составить схему участка.Примечание.Материалы почвенных, геоботанических и других обследований, а также оценки качества земель помогут не ошибиться с выбором участка.Поэтому потратить полдня на выявление землеустроительной документации на сайте администрации, не большая цена за выбор участка с качественными почвами.Особо охраняемые природные территории – это участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.Особо охраняемые природные территории изымаются решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования.Для этих территорий устанавливается режим особой охраны.На сайтах местных администраций, в которых чиновники дружат с мозгами, есть специальные разделы по земельным вопросам.В этих разделах, как правило, публикуются Правила землепользования и застройки, Положения об особо охраняемых природных территориях, проекты планировки территории, землеустроительная и другая документация.Беглое прочтение данных документов позволяет определить, насколько документы относятся к той территории, где вы собрались получить участок.Если никаких ограничивающих фактов вы не установили, то можно смело делать схему, соблюдая, в первую очередь, Правила землепользования и застройки.Для отдельных территорий местные власти могут утверждать проекты межевания.Только администрация формирует участки на территориях с утвержденным проектом межевания.Из этого следует вывод.Если в кадастровом квартале действует проект межевания, то ищете участок в другом квартале.Потому что утверждение схемы земельного участка зайдет в тупик.Администрация нарезает одинаковые по размеру участки в кадастровых кварталах с утвержденными проектами межевания.

Как правило, участки нарезают для предоставления на аукционах.Участки сформированные блоками хорошо видны на публичной кадастровой карте. В таких блоках почти все участки одинаковой формы и размера.Если видите на ПКК такие блоки, то можно предположить, что на территории действует проект межевания.Один из способов состоит в следующем.Необходимо в любой поисковой системе напечатать номер кадастрового квартала.Набирайте номер квартала, на территории которого хотите составить схему.В результатах поиска нужно проверить наличие упоминания об утвержденном проекте межевания.Такой же поиск желательно провести на сайте администрации.Если нет упоминаний об утвержденнии проекта межевания территории, то с высокой вероятностью следует, что проекта межевания нет.Однако нужно понимать, что интернет не дает 100-процентной гарантии.Оптимистичная ситуация выглядит следующим образом.В интернет нет упоминаний о проекте межевания.На сайте администрации и на кадастровый квартал не содержит блоки красиво нарезанных участков.Если картина такая, то можете делать схему участка.Мы рассмотрели 5 оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.Если остались вопросы: задавайте в комментариях.Используйте готовые видео для составления схемы участка.