Меню
Главная - Жилищное право - Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция сбербанк

Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция сбербанк

Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция сбербанк

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка


Содержание статьи Когда человек получает ипотеку, он рассчитывает, что сможет безо всяких трудностей рассчитаться с долгом и полностью выкупить жилье в установленный срок. Увы, так бывает далеко не всегда. Если финансовое положение семьи значительно ухудшилось, и платить больше нет возможности, необходимо искать возможность избавиться от долга.

Один из них – законная продажа жилья, приобретенного в ипотеку.

Сделать это можно с разрешения банка, причем искать варианты продажи нужно до того, как задолженность оказалась просроченной. Если квартира находится в ипотеке, продать её можно, хотя продажа потребует больше времени. Банку придется проверять нового покупателя и принимать решение о выдаче ему кредита, если он не может сразу выплатить полную стоимость квартиры.

Фактически, при такой сделке жилье переоформляется на нового покупателя вместе с обязательствами.

В этом случае покупатель будет иметь право собственности на квартиру и долг по ипотеке перед банком, а банк получит нового плательщика.

Передачу денег продавцу можно осуществить через ячейку банка и таким образом обезопасить себя от риска быть обманутым и не получить своих денег за квартиру.

Такая продажа, вероятнее всего, уменьшит полученную прибыль: покупатель может потребовать скидку за покупку квартиры, обременённой ипотекой.

К тому же часть прибыли уйдёт банку за предоставление услуг по оформлению . Банк может предъявить штраф при продаже квартиры взятой в ипотеку, или вовсе отказать в продаже жилья. Уладить спорные вопросы с банком можно, сняв обременение.

Если средств не хватает, можно сделать это за счёт средств покупателя, если он на это согласится.

Банку важно получить назад свои средства, а не то, из чьих денег они будут выплачены.

Но здесь возникают сложности с покупателем — не каждый согласится выплачивать чужой долг, а только потом покупать квартиру. Есть несколько способов продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка:

  • Второй вариант предполагает, что покупатель становится заемщиком по ипотечному договору и банк переоформляет документы на него. Заемщик должен выплатить оставшуюся часть долга.
  • Покупатель в короткие сроки оплачивает банку оставшийся долг и становится владельцем жилплощади.
  • Если банк не одобряет продажу (заемщик не выплачивает кредит вовремя), то квартира может быть выставлена банком на аукцион.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке – действие, включающее в себя следующие шаги:

  • Составление с помощью нотариуса договора купли-продажи.
  • Снятие с квартиры обременения, получение закладной.
  • Поиск покупателя, который обладает требуемой суммой денег.
  • Закрытие кредита.
  • Продажа квартиры.

Продажа заложенного дома является еще более сложной сделкой. Вообще банки России очень неохотно оформляют ипотеку на объекты частного строительства: продавать их сложнее, к тому же, каждый дом, в отличие от квартиры, уникален по своим конструктивным особенностям.

Возникают сложности и с переоформлением земли на нового собственника. Главное условие согласия на перепродажу – высокая ликвидность залога. Ликвидным залогом дом считается, если он построен из прочных материалов, таких как кирпич и бетон, а не дерево; его фундамент должен быть заглубленным.

Объект должен располагаться в населенном пункте, иметь хорошие подъездные пути, все коммуникации должны быть заведены в дом.

Если вы хотите быстрее найти покупателя, желательно провести хотя бы косметический ремонт для подготовки к продаже. ,При процедуре оценки определяется его текущее состояние и предполагаемый срок службы, кроме того, специалисты будут предельно тщательно проверять документы. Только если заемщик обладает полным комплектом документов на дом и на землю, можно будет искать покупателя для расчета с банком.

Только если заемщик обладает полным комплектом документов на дом и на землю, можно будет искать покупателя для расчета с банком.

В дальнейшем процедура перепродажи будет аналогичной переоформлению квартиры вместе с долгом. Однако на большую прибыль можно не рассчитывать.

С учетом срочности поиска покупателя и наличия обременения цена будет ниже рыночной. Высокая стоимость жилья на рынке и широкая распространенность услуг ипотечного кредитования являются причиной, по которой собственники жилья, желающие выставить его на продажу, все чаще получают предложения не продавать квартиру за наличные, а воспользоваться услугами Сбербанка и продать квартиру с использованием механизмов ипотеки. Такая сделка имеет ряд отличий от обычного договора купли-продажи жилья:

  • Сделка заключается за более протяженный срок.
  • Минимальные риски для всех участников сделки, поскольку все документы, сопровождающие сделку, проходят дополнительную экспертизу в банке. Банк же крайне заинтересован в правильности и законности проведения процедуры.
  • Нужно собрать больший пакет документов.

Единственно возможный риск в процессе заключения подобной сделки – возможность лишения банка лицензии.

Но подобные случаи встречаются совсем нечасто, а в случае продажи квартиры под ипотеку Сбербанку такое развитие событий практически невероятно.

Если вы решили продать квартиру под ипотеку Сбербанка, вам необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Покупатель должен представить документы в банк. После этого банк проверит документы и саму квартиру и составит отчет об оценке, на основании которого будет приниматься решение о согласии на сделку. Все эти операции занимают много времени, придется запастись терпением.
  2. Продавец получает от банка стоимость квартиры. При этом продавец пишет расписку о получении всей суммы. Покупатель получает документы, подтверждающие право собственности на жилье и становится участником программы ипотечного кредитования Сбербанка.
  3. Банк подготавливает основной документ купли-продажи квартиры, который и должны подписать покупатель и продавец.
  4. Заключить предварительный договор о купле-продаже квартиры, получить от покупателя аванс.
  5. Передать покупателю все необходимые документы на объект недвижимости – свидетельство о праве собственности, ксерокопии паспортов или других документов всех собственников жилья, технический план и паспорт квартиры, выписку из домовой книги, справку из бюро технической инвентаризации, копию лицевого счета.
  6. Найти покупателя и, обсудив с ним все детали будущей сделки, заключить устную договоренность. На этой стадии желательно сразу разрешить все спорные вопросы и добиться максимального понимания всеми заинтересованными сторонами всех деталей предстоящей продажи.
  7. Договор регистрируется банком.

Как видите, продать квартиру под ипотеку Сбербанка не так сложно, как кажется вначале.

Если же возникают трудности, всегда можно обратиться за консультацией к специалистам Сбербанка, которые помогут правильно составить договор и объяснят, какие документы необходимо собрать. Важные мелочи при продаже квартиры под ипотеку Сбербанку:

  • Не соглашайтесь переводить свою квартиру в залог до полного расчета и оформления купли-продажи.
  • При наличии сомнений в деталях договора лучше проконсультироваться у юриста или в уважаемой риэлтерской компании. Такая консультация может быть платной, но лучше потратиться на гонорар юриста, чем потерять большую сумму из-за нарушений в оформлении договора.
  • Не доверяйте продажу своей квартиры и составление пакета документов посторонним людям.
  • Выясните, был ли покупатель в каком-нибудь банке, одобрена ли ему ипотека. Нередко покупатели, не до конца осознавая тонкости процедуры, находят продавца, а потом, обратившись за ипотекой, узнают, что им в силу каких-либо причин банк не может одобрить открытия ипотечного кредита или готов предоставить только гораздо меньшую сумму.
  • Не отдавайте покупателям оригиналы документов на квартиру! Для решения о предоставлении ипотеки банку достаточно ксерокопий.

Метки: Имя (Обязательно) Mail (Видно не будет) (Обязательно) Ваш веб сайт (Если есть) Комментарий © 2021 Все права защищены

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Многие сомневаются – можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Некоторые уверены, что находящееся в залоге имущество не продается.

На самом деле продажа ипотечной квартиры не запрещена. И не исключение. Здесь возможно два сценария развития:

  • Либо получение согласия , готовность к длительному и сложному оформлению.
  • Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.

Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее.

Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.

Читайте также: Во многом цена и прочие условия продажи квартиры в ипотеке (т.е. находящейся в залоге у Сбербанка или ) зависят от индивидуальных обстоятельств продавца.

  1. Кого-то вынуждают к продаже личные обстоятельства: пополнение в семье, необходимость переезда, развод и др. Общих правил здесь нет. Но на практике прослеживаются некоторые повторяющееся зависимости:
  2. Кто-то продает квартиру, потому что не имеет средств на дальнейшие выплаты по кредиту.
  3. Чем ниже предлагаемая цена – тем выше риски покупателя. Продавцы часто снижают цену при неспособности самостоятельно решать проблемы с банком и оформлением сделки. Но нет гарантии, что эти проблемы сможет решить покупатель.
  4. Кто-то потому что способен платить за более дорогое жилье и хочет переехать в него.
  5. Чем хуже положение и финансовые перспективы продавца, тем меньше он получит от продажи. Многие покупатели склонны пользоваться «вынужденной продажей».

Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие.

А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов.
Вернее всего Сбербанк даст согласие:

  • Тем, кто не в силах платить по кредиту.
  • И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.

В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем.

Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте.

Многое зависит и от условий ипотечного договора.
В нем должно разрешаться . Операция продажи квартиры в ипотеку происходит так:

  • Продавец получает предоплату и гасит задолженность перед Сбербанком.
  • Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Разъясняет причины.
  • Продавец с покупателем оформляют не предварительный, а окончательный договор купли-продажи квартиры.
  • Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
  • Получает согласие банка на операцию.

Еще один вариант, гораздо более редкий – переоформить ипотечный договор на другое лицо.

Происходит своего рода «продажа долга», т.е. заключается договор перевода долга на третье лицо. В таком случае платить ипотечный кредит начинает другой заемщик. К нему переходят все права на остающееся в залоге у банка жилье. Но! Нет уверенности, что покупатель квартиры подойдет по требованиям Сбербанку.
Но! Нет уверенности, что покупатель квартиры подойдет по требованиям Сбербанку.

И еще меньше шансов, что Банк согласится выдать новому заемщику кредит на тех же условиях. И первый, и второй случай несут в себе некоторые риски для покупателя. Погасив кредит за его средства, владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки.

Ведь заключать договор о продаже жилплощади до освобождения ее от залога в банке нельзя.

Т.е. речь будет идти только о долге одного физического лица другому, а не об обязанности передачи квартиры в собственность. У продажи с согласия Сбербанка есть одно важное преимущество – Банк может выступать гарантом совершения сделки. А покупатель получит возможность передавать деньги напрямую в Банк для погашения кредита.

Искать покупателя на жилье в ипотеке можно без ведома и согласия ПАО «Сбербанк».

Но здесь ситуация становится рискованной не только для покупателя, но и для продавца. Риск покупателя мы уже рассмотрели, а риск продавца состоит в том, что Банк может возразить против перехода прав собственности. В таком случае придется вначале полностью рассчитаться за квартиру и лишь потом продавать ее.

О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет.

В общих чертах продажа без согласия Банка происходит по тем же правилам. Но добавляются некоторые меры предосторожности:

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется нотариально.
  2. Покупатель снимает две банковские ячейки в депозитарии. В одной размещается сумма на погашение ипотечного кредита, во второй разница между ценой квартиры и суммой погашения. Деньги из первой ячейки идут Банку, деньги из второй получает продавец.
  3. Продавец получает в Сбербанке справку о сумме невыплаченного остатка по . И предъявляет ее покупателю.

Другой способ – открытие в Сбербанке аккредитивного счета на который покупатель вносит всю стоимость квартиры, а продавец получает сумму за вычетом долга Банку.

И еще один вариант, для продавцов с высоким текущим доходом.

  1. Продать не обремененную залогом квартиру.
  2. Из его средств погасить ипотеку.
  3. Взять в любом банке потребительский кредит.

Но для того, чтобы получить сравнимый (в среднестатистическом случае) с половиной цены квартиры, нужно иметь весьма высокий и стабильный доход. Также при продаже без согласия Банка могут использоваться встречные договора с разного рода обязательствами.

Так делается для того, чтобы обезопасить покупателя от желания покупателя не исполнить предварительный договор купли-продажи после погашения долга Сбербанку.

Примерный образец такого договора можно найти в интернете, лучше выбирать «свежие» варианты, желательно 2021 года, чтобы предотвратить возможные несовпадения с действующим законодательством.

Однако это касается лишь формы соглашения, а вот его содержание, т.е. поиск обязательств, которые не сможет нарушить продавец, становится проблемой покупателя. Но главным значимым практически для любой аспектом должно быть понимание, что все сложности и риски сделки пропорционально уменьшают цену этого жилья.

Оцените статью20000 Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Автор: Команда Bankiros.ru 5 803 просмотра Расскажите друзьям:Подпишитесь на Bankiros.ruИпотекаот 4.84 %ставка на годдо 12 млн суммаПолучить кредитот 5.55 %ставка на годдо 12 млн суммаПолучить кредитот 5.79 %ставка на годдо 50 млн суммаПолучить кредитПоказать всеПредыдущая статья Что делать, если отказали в кредите в Сбербанке? Следующая статья Кредитная карта Сбербанка – отзывы, стоит ли открывать

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Содержание Приобретение квартиры – серьезный шаг.

Ипотечное кредитование может помочь решить вопрос с покупкой недвижимости.

Однако иногда обстоятельства складываются таким образом, что приобретенное имущество необходимо продать. Причины могут быть разные: невозможность платить взносы, необходимость приобретения большего по площади жилья или даже переезд.

Ипотека подразумевает, что банк предоставляет заёмщику необходимую сумму на покупку квартиры, при этом квартира становится залогом.

Многие полагают, что залоговую недвижимость продать невозможно. Однако это мнение ошибочно. Так как же всё-таки продать квартиру, купленную по ипотеке Сбербанка?

Специалисты утверждают, что это возможно при соблюдении ряда условий. Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговой. Это означает, что закладная на нее хранится в банке и полноценным собственником вы становитесь только после полного погашения долга.

Однако продать недвижимость можно. Для этого необходимо согласовать решение с банком, получить одобрение и выполнять условия банка.

Согласно нормам Федерального закона «Об ипотеке» залогодатель обладает правом продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку, если кредитная организация даёт согласие на это и в договоре об ипотеке не предусмотрено иного.

Хорошо ли относятся кредитные организации к подобным действиям со стороны их клиентов?

Чаще всего сотрудники активно помогают при продаже, находят покупателя, подбирают удобные и безопасные способы расчетов. Продажа ипотечного жилья на сегодняшний день не является редкостью, поэтому можно не бояться и смело приступать к активным действиям.

Помните, что продать залоговую квартиру вряд ли удастся по рыночной цене, ведь немногие готовы на покупку жилья с обременением. Если банк даёт добро, то возможны такие варианты:

  1. сделка, организованная банком.
  2. сделка, организованная собственником;

Итак, следует обратиться в банк с указанием причины продажи. Они могут быть следующие:

  1. Владелец прожил в квартире и понял, что она не подходит ему.
  2. Возникла необходимость расширить или уменьшить жилплощадь в связи с увеличением семьи или, наоборот, с разводом.
  3. У владельца нет постоянного дохода, в связи с чем он не может погашать ипотеку.

Всегда обдумывайте и четко формулируйте причину, по которой вы хотите продать недвижимость, будьте готовы предоставить необходимые документы с вашей.

Банк рассмотрит вашу заявку и решит, является ли причина уважительной.

Затем вам дадут разрешение или отказ. Можно попытаться продать недвижимость без согласования с банком. В этом случае, либо вы погашаете ипотеку за счёт средств, вырученных с продажи, либо новый собственник обязуется выплачивать ипотеку.

Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру. При этом необходимо выполнить ряд условий.

  • Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
  • Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
  • Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.
  • Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.

Покупка и продажа залоговой квартиры – дело непростое, подразумевающее определенные риски.

Чтобы их уменьшить и предоставить участникам сделки дополнительные гарантии, сделку можно провести:

  1. с использованием ячейки в банке (если осуществляется расчет наличными);
  2. с открытием аккредитивного счета (если расчет безналичный).

Также необходимо подготовить и правильно оформить соответствующие документы.

  • Справка из банка о том, что задолженность погашена.
  • Справка о государственной регистрации кредитного соглашения из Росреестра.
  • Выписка о снятия обременения с жилья.
  • Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.
  • Договор ипотечного кредитования.

Контакты При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

  • Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
  • Найти покупателя.
  • Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
  • Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
  • Уплатить сумму долга банку.
  • Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
  • Снять обременение с жилья.

Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо.

В случае продажи – на покупателя.

Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен.

Это означает, что он сможет погасить задолженность.

Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними.

Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан.

Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации.

На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

  • Получите документы о снятии обременения.
  • Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.
  • Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
  • Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
  • Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием. Не всегда банк разрешает заёмщику продать квартиру, приобретенную в ипотеку. Возможно, причины продажи не слишком убедительны, или покупатель не соответствует требованиям.

В таком случае можно постараться продать без участия банка, не получая его согласия.

Алгоритм действий такой:

  • Покупатель ждёт, пока с квартиры снимется обременение.
  • Получить разницу через ячейку в отделении.
  • Оформить договор купли-продажи.
  • Договориться с ним, чтобы тот расплатился наличными. Тогда сразу можно внести оставшуюся сумму задолженности.
  • Найти покупателя.

Такой вариант имеет место быть, однако, не каждый согласится приобрести залоговую недвижимость. Вообще, в таком случае рискуют обе стороны, ведь не факт, что это не мошенничество. Можно занять деньги на погашение задолженности у знакомых, закрыть ипотеку и потом, на правах настоящего собственника, совершать с ней действия.

Когда квартира будет передана, вы сможете вернуть долг. Итак, мы рассмотрели особенности продажи ипотечной недвижимости. Надеемся, что данная информация стала для вас полезной и помогла ответить на некоторые вопросы.

Помните, что каждый случай индивидуален, поэтому он рассматривается сотрудниками в индивидуальном порядке. При вынесении решения учитываются все факторы и обстоятельства. Кредитная организация также не обязана придерживаться конкретной схемы действий, ведь ей необходимо защищать и свои права.

Желаем вам , чтобы проблемы с недвижимостью обошли вас стороной.

Пусть все получится! Удачной сделки! Контакты

Найти:

Как продать ипотечную квартиру в залоге Сбербанка

Покупка недвижимости с помощью ипотеки в 2020 году предполагает оформление залога.

По условиям договора с банком, объектом залогового обеспечения выступает приобретаемая недвижимость, а права на собственность ограничены в силу действующей ипотеки. Несмотря на ограничения, это не означает, что продать квартиру через ипотеку Сбербанка нельзя.

Просто порядок продажи предполагает учет прав банка-держателя залога и соблюдение закона №102-ФЗ.

Часто ипотеку оформляют с погашением с течение 10-30 лет. За этот срок неминуемы изменения состава семьи или потребностей в жилье у заемщика.

Часто жизненные обстоятельства заставляют искать способы продать кредитную квартиру и купить другую.

Собственность на протяжении всего срока выплат остается в залоге у банка. Продажа ее предполагает согласование будущей сделки с кредитором и снятие запрета на переоформление находящейся в ипотеке квартиры. Несмотря на общее мнение, что продать жилье в залоге нельзя, в российском законодательстве нет запретительных норм.

Переоформление недвижимости возможно, если будут соблюдаться положения закона «Об ипотеке» и гражданского законодательства.

Главным условием продажи залогового имущества станет согласие кредитора с переходом собственности к другому владельцу, поскольку эта собственность выступает обеспечением по ипотечным обязательствам. Пока долг перед банком не погашен, в случае отказа от платежей, залогодержатель вправе организовать принудительную продажу залога в счет ликвидации задолженности. Как любой залогодержатель, Сбербанк не заинтересован в продаже объекта, пока проблема с оставшимся долгом не урегулирована.

Однако есть ряд факторов, когда банк также заинтересован в продаже, чтобы исключить образование просроченного невозвратного долга. Банк готов учесть персональные обстоятельства, при которых возникла экстренная потребность в продаже недвижимости.

Высокий шанс на согласование сделки с покупателем имеют владельцы ипотечного жилья в следующих обстоятельствах:

  • Ухудшение финансового положения по причине потери места работы по сокращению или снижение заработка.
  • Изменение личных планов, потребность в улучшении жилищных условий.
  • Потеря трудоспособности полностью или частично.
  • Смена места жительства, города, региона.
  • Расширение семьи или, наоборот, развод.

Не важно какое обстоятельство заставило заниматься продажей залогового жилья, нужно аргументировать свое решение, представив веские причины необходимости сделки.

В другом случае, на заявку заемщика Сбербанк ответит отказом, а юридические действия в отношении квартиры допускаются только после полного погашения ипотеки. Часто потребность в досрочной продаже жилья возникает в связи с расторжением заемщиком брака и необходимостью урегулировать вопрос с совместно нажитой собственностью. При разводе, если по ипотеке заемщиками выступают оба супруга, есть два варианта развития:

  • Если недвижимость куплена до того, как зарегистрирован брак, долг числится на одном из супругов, и будущее согласование планируемой сделки выполняет единственный заемщик.
  • Обратиться в банк для составления 2 отдельных соглашений с определением объема долга по каждой из долей бывших супругов.

Часто бывает так, что ипотечный договор оформляется до брака, а выплаты по нему происходят уже после регистрации отношений.

В таком случае, заинтересованная сторона вправе претендовать на выделение доли пропорционально произведенным за годы брака выплатам. Этот факт придется учитывать при дальнейшей продаже недвижимости.

По усмотрению сторон договора, продать квартиру с обременением можно с участием кредитора или самостоятельно.

В последнем варианте клиенту предоставляется больше свободы при поиске покупателя, который согласится купить дороже. Схема оформления сделки представлена несколькими шагами:

  • Заемщик ищет нового претендента на собственность, готового в рамках сделки погасить остаток долга, чтобы снять залоговое обременение.
  • Стороны ипотечного соглашения снимают обременение, устраняя препятствие для перерегистрации собственности.
  • Покупатель оплачивает остаток долга за продавца-заемщика.
  • Права на собственность перерегистрируют в регистрирующем органе.
  • Подписывают договор купли-продажи.
  • Составляется проект договора на продажу квартиры.

Чтобы сделка прошла успешно, заемщик обязан предварительно сообщить банку о намерении продать недвижимость.

Когда заемщик продает недвижимость в еще не сданном объекте, согласие на переоформление прав должен дать также застройщик. Ввиду сложности процедуры, найти покупателя на такое жилье сложно – приходится снижать цену квартиры, купленной в ипотеку, на 10-25% от среднерыночной.

Часто залоговое жилье выкупают риелторы, рассчитывающие далее перепродать недвижимость после снятия обременений.

Когда возникает потребность в реализации залоговой квартиры, рекомендуем самостоятельно заниматься вопросом поиска нового претендента на жилье, обращаясь в банк только за согласованием. Доверяя процедуру Сбербанку, учтите, что кредитор заинтересован только в одном – продать недвижимость быстрее, за любые деньги, которые вернут долг по ипотеке. Не исключена ситуация, когда вырученных средств едва хватает для закрытия ипотеки.

Однако есть ситуации, когда без помощи кредитора не обойтись:

  • Покупатель собирается провести сделку за счет кредитных средств и собирается оформить квартиру в ипотеку у Сбербанка.
  • Продавцу некогда заниматься проблемой, либо продажа инициирована самим кредитором, чтобы закрыть просроченный долг.

Продажа ипотечной квартиры предусматривает предварительное закрытие ипотечного долга, чтобы можно было снять обременение и переоформить жилье на нового собственника.

Клиент должен иметь достаточную сумму наличных, чтобы снять залог. Оставшаяся часть сделки финансируется за счет кредитных средств (если новый собственник тоже покупает в ипотеку), либо продавец получает остаток суммы на руки. Когда найден покупатель, готовый к длительному оформлению сделки, далее действуют в следующем порядке:

  • Закладную передают в Росреестр, где готовят документ на собственность, где указывают, что все обременения сняты.
  • Составление предварительного соглашения, в котором указывают все существенные условия сделки (сумма, срок расчетов, период передачи жилья, иные условия). В договоре с покупателем указывают, что первый взнос направляется на погашение закладной и снятие регистрационных ограничений.
  • После выдачи новой бумаги, удостоверяющей факт снятия запрета на перерегистрацию, готовят пакет документов для оформления новой ипотеки и регистрируют приобретенную квартиру в Росреестре
  • Когда ипотека погашения, кредитор выдает закладную с отметкой о погашении долга и снятии обременений.

Если новый собственник решил использовать заемные средства того же банка, ипотечный долг может быть переоформлен в рамках трехстороннего договора, по которому залог остается неизменным.

Меняется только имя должника банка (долг переводится на другое физлицо). Схема проведения сделки с участием Сбера выглядит следующим образом:

  • Будущий заемщик Сбербанка подбирает объект собственности из числа ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка.
  • Процедура снятия и оформления залогового обеспечения происходит в один день.
  • Заявка на новую ипотеку рассматривается кредитором.
  • Покупатель и продавец оформляют первый взнос по сделке.
  • Назначается день сделки и переоформления кредитного долга. Кредитор одновременно аннулирует обязательства по первой ипотеке и оформляет обязательства на нового заемщика-покупателя.

Такая схема сложна в реализации и чаще клиентам отказывают в проведении, предлагая самостоятельно решить вопрос с гашением ипотеки и оформлением нового договора с покупателем. Однако при желании банк вправе предложить именно такой вариант сделки, особенно, если сам заинтересован в разрешении вопроса с проблемным долгом.

Если продажа такой недвижимости сложна, то при участии маткапитала при погашении части ипотеки провести сделку еще труднее, поскольку по объекту собственности действует сразу несколько обязательств:

  • Часто квартира продается до того, как детям исполняется 18 лет, т.е. новые собственники остаются несовершеннолетними на момент сделки.
  • Необходимо получить разрешение от органов опеки на проведение сделки. После оплаты части кредита средствами материнского капитала заемщик обязан наделить каждого члена семьи долей в собственности.
  • Невозможно просто продать жилье и получить наличные – опеке потребуется предоставить доказательства, что за несовершеннолетними собственниками сохранились права. Опека согласует переоформление только если дети получат взамен другое жилье, равноценное или более просторное. Либо деньги продавца будут распределены между всеми членами семьи, и детские доли будут размещены на банковском вкладе вплоть до их совершеннолетия.

Таким образом, маткапитал предусматривает перевод ипотечного жилья в долевую собственность всей семьи после снятия залогового обременения.

А это значит, что дальнейшую продажу орган опеки согласует, если детям предоставят лучшее жилье до того, как будет подписан договор купли-продажи с покупателем.

Порядок продажи квартиры с участием МСК представлен несколькими шагами:

  • Ликвидация долга на момент обращения.
  • Согласование сделки с опекой с предварительным оформлением обязательств в отношении детей.
  • Урегулирование сделки с залогодержателем.
  • Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.
  • Снятие регистрационных ограничений с права «в силу ипотеки».
  • Оформление покупки с новым собственником.
  • Снятие обременения.

Без согласования операций со стороны органов опеки при использовании в закрытии ипотеки средств маткапитала не обойтись.

Однако есть ряд параметров, которые помогут быстрее пройти согласование.

Закон, наделяя родителей обязательством выделить доли детям, не устанавливает принципа равности долей всех членов семьи. Для положительного ответа опеки важно, чтобы новое жилье, предоставляемое детям, было:

  1. комфортнее;
  2. соответствовало санитарно-гигиеническим нормам.
  3. просторнее;

Представители опеки оставляют за собой право проводить выездные проверки с целью контроля за соблюдением имущественных прав детей. Продать жилье с участием несовершеннолетних трудно, поскольку есть риск последующего аннулирования сделки через суд, если удастся доказать, что права детей нарушены взрослыми.

Семьи военнослужащих получают жилье в рамках особой ипотечной программы, реализуемой с поддержкой по линии Минобороны. Схема проведения сделки при ипотечном кредите для военных предполагает согласование действий с Росвоенипотекой и представлена следующими шагами:

  • Заемщик погашает долг перед Сбербанком, а перечисленные по программе средства снова возвращают на счет военнослужащего.
  • Чтобы не утратить право на льготу по военной ипотеки параллельно передают заявление на участие в накопительной системе повторно.
  • После ликвидации ипотечной задолженности залоговое обременение снимают.
  • Из банка поступает информация о текущем остатке долговых обязательств по ипотеке (прилагают выписку о состоянии счета и график оплаты).
  • Росвоенипотека получает заявление от заемщика с просьбой снять обременение для последующей продажи.
  • В дальнейшем бывший заемщик сохраняет право на повторное участие в НИС и получение нового жилья в рамках той же программы.

При наличии желающих купить жилье среди военнослужащих, допускается оформление цессионного соглашения (переуступка прав по ипотечному кредиту), если покупатель также относится к числу участников НИС. Каждый случай продажи индивидуален и предполагает сбор бумаг с учетом нюансов ипотеки.

В стандартный пакет документов для банка входит:

  • Разрешение от опеки (если собственниками оформлены дети).
  • Заключение оценщиков с установлением стоимости залогового объекта на момент проведения сделки.
  • При наличии супруга берут письменное согласие на совершение сделки.
  • Справка о своевременной оплате квитанций ЖКХ.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Технический паспорт на квартиру в залоге.
  • Справка о лицах, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади (выписка из домовой).
  • Паспорта сторон сделки, включая несовершеннолетних (если ребенок не достиг 14-летия, собирают свидетельства).

Любая сделка с недвижимостью требует особой осторожности и внимания к документам, а при купле-продаже залогового объекта рискуют оба – продавец и покупатель. Во-первых, в процессе согласования сделки на любом из этапов могут возникнуть сложности, иногда неустранимые, при которых дальнейшее переоформление становится невозможным. Во-вторых, продавец, получив задаток для погашения ипотеки, может нарушить достигнутые договоренности, а возвращать уже переданные деньги обратно придется через суд.

Иногда в сделке отказывают уже на заключительном этапе, когда Росреестр выяснит нарушения в оформлении сделки и запретит перерегистрацию.

Решаясь на покупку квартиры в залоге, стоит тщательно проверять документы и приготовиться к тому, что процесс переоформления будет длительным и сложным.

/ автор статьи Специалист в области финансов и экономики, автор большинства статей на сайте. Закончила финансовый университет (бывш. ГУМФ), работала в Сбербанке, управляющей отделением Банка.

P.S.Повышаю финансовую грамотность как читателей, так и свою. Делюсь своим опытом и опытом коллег из мира финансов.

Как продать квартиру в ипотеке в Сбербанке: доступные способы, снятие обременения

При оформлении ипотеки банк предупреждает клиента о том, что приобретаемая квартира или дом представляют собой залоговое имущество.

Некоторые клиенты об этом забывают и после заключения договора хотят распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Заемщики полагают, что являются собственниками квартиры. В действительности, до погашения задолженности по ипотеке приобретенная жилплощадь представляет собой залоговое имущество, принадлежащее банку.

Это налагает определенные ограничения.

Заемщику важно знать, как продать квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанка.

Приобретя квартиру, взяв в банке ипотечный кредит, клиент даже не задумывается о том, что в скором времени придется продать ее. Причин для этого может быть много:

  1. потеря источника дохода – после увольнения клиент оказывается без средств к существованию, и выдержать кредитную нагрузку становится невозможно. Из-за этого и возникает необходимость избавиться от этой ипотеки. Как результат, квартиру пытаются продать;
  2. возможность приобрести новую квартиру – если уровень доходов гражданина возрос, то может возникнуть желание приобрести новую жилплощадь. Поэтому некоторые клиенты задумываются о том, чтобы сначала продать старую квартиру.
  3. развод – если квартира или дом были приобретены супругами, состоящими в официальном браке, то при разводе возникает необходимость ее продать;

Даже если причины продажи возникают, многие клиенты опасаются поставить банк в известность.

Граждане считают, что им сразу откажут.

В настоящее время заемщики являются должниками банка, и квартира находится в статусе залогового имущества. Следовательно, надеяться на то, что кредитная организация проявит снисходительность и позволит произвести сделку, нельзя. Это самое распространенное заблуждение.

На самом деле многие банки принимают сторону клиента, предпочитая не оказывать лишнего давления. К примеру, Сбербанк не препятствует продаже ипотечного имущества, если у клиента действительно есть уважительная причина для этого.

Важно! Работники банка всегда стараются помочь найти порядочного покупателя и оказывают помощь в выборе безопасной формы расчета. Не следует бояться заявить о своем намерении продать квартиру представителю банка. Как только задолженность по ипотеке погашена, заемщик становится полноправным владельцем имущества.

Поэтому, согласно закону, у залогодателя появляется возможность снять обременение с недвижимости сразу после внесения последнего обязательного платежа.

Сняв запись в ЕГРП, новый собственник квартиры может получить свидетельство на право собственности.

В нем уже не будет отметки о том, что квартира находится в обременении. Если кредит был оформлен в Сбербанке, то работники обязаны связаться с клиентом в течение 3-х рабочих дней, чтобы скоординировать дальнейшие действия.

Если этого не произошло, не нужно просто ждать. Следует позвонить на горячую линию банка или отправить письмо на электронную почту, адрес которой указан на официальном сайте.

Получив ответ на запрос, клиент может распланировать дальнейшие действия для получения нового свидетельства.

С продажей недвижимости, с которой уже было снято обременение, проблем не возникает. С определенными сложностями сталкиваются граждане, которые решили продать недвижимость, когда ипотечный кредит не погашен.

Сделать это можно, но при наличии специального разрешения, полученного от представителей Сбербанка. Владелец квартиры в обязательном порядке должен явиться в банк и посетить отдел, специализирующийся на выдаче ипотеки.

Это необходимо для того, чтобы сообщить о намерении продать квартиру.

Работники банка предоставят развернутую консультацию касательно вопроса о закрытии ипотеки, произведут все необходимые расчеты.

Как только остаток долга будет выплачен, с квартиры будет снято обременение. Особых сложностей в получении необходимого разрешения не возникает. Клиенту следует привести весомые аргументы в пользу продажи недвижимости, чтобы получить одобрение со стороны кредитной организации.

Прежде всего, следует согласовать цену продажи.

Сбербанку важно вернуть все средства, чтобы не остаться в убытке.

Поэтому стоимость, устанавливаемая клиентом, играет важнейшую роль.

Если оценщик со стороны банка посчитает ее недостаточно высокой, то заявка может быть отклонена. Важно! Обязательно требуется обращение в банк для расчета размера последнего платежа.

Заемщику нужно узнать сумму остаточного долга, это позволит правильно рассчитать сумму продажи. После получения разрешения можно выбрать один из способов продажи недвижимости:

  1. продажа через риелтора – подобное решение актуально в случае, если у собственника нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости. Единственным недостатком является дополнительная статья расходов, так как риелторы не работают бесплатно.
  2. продажа без участия третьих лиц – этот вариант многие граждане считают выгодным, поскольку появляется возможность избежать дополнительных трат;
  3. продажа при помощи представителей Сбербанка – это оптимальный вариант, поскольку риски оказаться обманутыми резко снижаются. Работники банка сопровождают сделку от начала до конца;

Независимо от того, какой способ был выбран собственником, следует всегда помнить о возможных рисках.

Лучше не отказываться от дополнительной консультации, которую с готовностью предоставляют работники Сбербанка. Банк заинтересован в том, чтобы заключенная сделка оказалась выгодной. Есть еще один способ продажи квартиры, о котором многие собственники ипотечного жилья даже не подозревают.

Это переоформление ипотечного договора.

Иными словами, клиент продает собственный долг. С помощью заключаемого договора с третьим лицом осуществляется перевод долга, а с собственника снимаются долговые обязательства перед банком. Следовательно, выплачивать ипотечный кредит придется лицу, с которым был заключен новый договор.

К нему переходят и все права на имущество, находящееся под обременением после закрытия кредита, если будет подписан новый договор.

В этом и заключается основная проблема.

Нет никаких гарантий того, что, погасив кредит за счет третьего лица, владелец квартиры захочет заключить с ним новый договор. Еще одной проблемой можно считать тот факт, что Сбербанк должен обязательно одобрить заключение такого договора. Банк будет оценивать платежные способности третьего лица и смотреть, соответствует ли потенциальный заемщик, которому придется выплачивать долг, определенным требованиям.

Если у кредитной организации возникнут сомнения относительно платежеспособность и надежности нового заемщика, в получении одобрения будет отказано. Многие клиенты предпочитают рисковать, заключая новую сделку, без согласия Сбербанка, полагая, что риски слишком малы.

В действительности, это распространенное заблуждение. Риск высокий, поэтому лучше не отказываться от сотрудничества с банком в этом вопросе.

Сбербанк может стать гарантом сделки. В целом, процесс продажи не слишком отличается от стандартной процедуры. Единственным изменением является введение дополнительных мер предосторожности:

  1. Покупатель должен снять в депозитарии не одну, а две ячейки. В одну ячейку следует поместить сумму, которая необходима для погашения задолженности по ипотечному кредиту. Во вторую ячейку нужно положить разницу между стоимостью недвижимости и суммой долга. Соответственно, средства из первой ячейки в свое распоряжение получает банк, а со второй – продавец. Это не единственный возможный вариант. Можно просто открыть в Сбербанке аккредитивный счет. Его допускается использовать для внесения суммы, покрывающей стоимость недвижимости и долга по ипотеке. Из этой ячейки часть денег, необходимая для погашения ипотечного кредита, переходит в собственность банка.
  2. Предварительный договор купли-продажи недвижимости нужно заверить нотариально, чтобы он получил законную силу.
  3. Продавцу следует заранее позаботиться о получении на руки справки о размере невыплаченного долга по ипотеке. Получить ее можно в Сбербанке. Данный документ нужно показать потенциальному покупателю.

Есть еще один способ оплаты, но он подходит исключительно тем клиентам банка, которые имеют высокий доход.

Они могут обратиться в кредитную организацию с просьбой выдать потребительский кредит.

Размер данного займа должен равняться размеру долга по ипотечному кредиту. Выплатив долг благодаря взятому потребительскому кредиту, новый собственник недвижимости сможет сразу продать ее, поскольку с нее будет снято обременение. Продажа ипотечной квартиры или дома всегда сопряжена с рисками.

Прежде чем подписать такой договор, потенциальный покупатель обязан внимательно изучить возможные риски, чтобы сделать правильный выбор:

  1. Недобросовестный продавец может отказаться произвести регистрацию сделки. В таком случае она не будет считаться законной, и покупатель потеряет все вложенные средства. Выиграть судебный процесс тоже не получится, поскольку сделка не была правильно заверена и оформлена.
  2. Процесс снятия обременения с недвижимости является быстрым. Продавец, при желании, может его затянуть. Подобное станет причиной серьезных финансовых потерь.
  3. Продавец может отказаться продавать недвижимость и разорвать сделку на этапе, когда уже был внесен задаток, сумма которого равняется размеру долга перед банком.

Перед продажей квартиры нужно обратить внимание на указанные риски, чтобы обезопасить себя.